《城市更新“十五五”规划》出台 我国购物中心行业增量放缓、存量精耕

观研天下分析分析：2026年，中国购物中心行业正站在从“规模红利”向“运营红利”转型的历史性关口。2025年全国新开购物中心约350座，同比下滑超24%，创下2013年以来新低，但近20%为存量改造项目——这并非行业衰退的信号，而是“质量竞争”时代的正式开启。

政策端迎来最强红利期：《城市更新“十五五”规划》从消费基础设施升级、存量资产盘活、REITs退出通道打通、土地政策松绑四大维度为行业打开万亿级存量市场；国务院《关于推进服务业扩能提质的意见》支持购物中心开展“一店一策”改造，融合首店经济、策展体验、亲子社交等多元业态。

竞争端，行业已形成多梯队格局——华润万象生活2025年收租307亿元，商业航道毛利率高达63.1%；龙湖商业租金收入112.1亿元，成功穿越债务周期；新城控股吾悦广场对公司总毛利贡献从33%跃升至63%。

1、购物中心行业定义

根据观研报告网发布的《中国购物中心行业发展趋势分析与未来前景研究报告（2026-2033年）》显示，购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。它通常包括数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、餐饮店及各类服务设施，是现代城市商业体系的重要组成部分。按照规模和服务辐射范围，购物中心可分为邻里中心、社区中心、区域中心、超区域中心。按商业定位划分，购物中心可分为高端重奢（如恒隆广场、SKP）、品质时尚（如万象城、大悦城）、家庭大众（如万达广场、吾悦广场）、主题特色（如奥莱、文创街区）等类型。

购物中心分类（按规模和服务辐射范围划分）

资料来源：观研天下整理

2、《城市更新“十五五”规划》，释放购物中心市场投资利好

2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）。作为“十五五”时期全国城市更新工作的总纲，从消费基础设施升级到存量资产盘活，从街区改造到REITs退出，从土地混合开发到功能灵活转换——这些与商业不动产、城市商贸消费等直接相关的制度安排，实质上为对于零售商业打开了一个万亿级的存量市场。

《城市更新“十五五”规划》关于商业核心要点

资料来源：观研天下整理

同时，国务院日前印发《关于推进服务业扩能提质的意见》，为商业发展细化路径和明确方向。一方面，支持购物中心开展“一店一策”改造，鼓励其融合首店经济、策展体验、亲子社交等多元业态，打造一站式消费新地标，提升商业场景的吸引力；另一方面，重点支持商业不动产存量盘活、设备更新以及智慧化与绿色化升级，为商业不动产高质量发展保驾护航。

3、我国购物中心新开业增量放缓，存量改造加速

数据显示，2025年全国新开购物中心约350座，开业节奏较2024年明显放缓，创下2013年以来新低，同比下滑超24%。不过，这一趋势并非行业衰退的信号，而是标志着“质量竞争”时代的正式开启——近20%为存量改造再开业项目，实际新建物业不足300个。

数据来源：观研天下整理

从新开项目的企业分布来看，珠海万达商管（20个）、华润万象生活（14个）、龙湖集团（13个）、印力集团（9个）、招商商管（8个）、爱琴海集团（8个）、吾悦商管（5个）等头部企业仍是市场供给的主力军。由此可见，购物中心行业新增供给总量持续收缩，存量改造与运营效率提升已成为企业关注的核心方向，这标志着市场已从“增量扩张”正式迈入“存量精耕”的新发展阶段。

数据来源：观研天下整理

4、我国购物中心行业形成多梯队竞争格局

目前，我国购物中心行业已形成多梯队的竞争格局。第一梯队是以珠海万达商管、华润万象生活、新城控股（吾悦商管）、龙湖集团、印力集团为代表的全国布局头部企业，这些企业项目数量多、覆盖区域广、品牌影响力强，在规模化运营和资源整合方面优势显著——2025年，华润万象生活全年收租307亿元，旗下135座购物中心全年销售额2660亿元。公司实现营收180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润增长13.7%至39.5亿元，盈利增速显著跑赢营收增速，盈利能力持续强化。其中，商业航道作为绝对的利润引擎，收入同比增长10.1%至69.06亿元，毛利率高达63.1%。

数据来源：观研天下整理

龙湖商业正式开启“百Mall”大门，2025年租金收入112.1亿元，毛利率超50%，成功穿越债务周期；新城控股商业2025年运营总收入140.9亿元，物业出租及管理毛利率高达70%，吾悦广场对公司总毛利贡献从33%跃升至63%。

第二梯队是以恒隆地产、太古地产、新鸿基地产、九龙仓集团为代表的港资高端运营商，这些企业聚焦一线及强二线城市核心地段，专注高端商业运营，项目定位精准、设计精良、运营精细——太古地产核心溢利大增27%，恒隆启动“V.3”战略从扩张转向深耕，九龙仓集团扭亏为盈、净负债清零。

第三梯队是区域龙头企业，以地方性商业集团为代表，深耕特定区域市场，在本地拥有较强品牌认知和客群基础。

与此同时，头部企业普遍采取“轻重并举”的发展策略，轻资产模式已成为存量盘活的重要路径，服务场景全面拓展至文旅商业、产业园区、地铁上盖、老旧街区等多元领域，全周期管理输出成为行业趋势，企业核心竞争力正从“单一环节能力”向“全链条能力”全面升级。

5、购物中心行业正从依赖规模扩张的“规模红利”时代，全面转向以精细化运营为核心的“运营红利”时代

综上所述，观研天下分析师认为：我国购物中心行业正从依赖规模扩张的“规模红利”时代，全面转向以精细化运营为核心的“运营红利”时代，其未来发展围绕“存量提质”与“场景再造”展开。

具体来看，在空间供给层面，核心城区老旧商业的有机更新，催生了“小体量、高坪效、强社交”的社区型商业形态，相较于大体量盒子式购物中心，这类项目更能精准满足周边居民的品质生活需求，运营效率与抗风险能力更为突出。

在内容与体验层面，深度体验与主题化正成为构筑差异化壁垒的关键。购物中心加速向“策展型”和“主题化”方向演化，通过引入沉浸式展览、小众文化社群、主题市集等内容，用情感连接与体验价值替代单纯的商品交易，从而在竞争白热化的存量市场中建立难以复制的差异化优势。

在商业模式升级上，投资、开发、运营、退出的专业化分工日趋明晰，具备全周期资产管理能力的头部运营商通过轻资产输出和品牌溢价，能够以更低的资本投入获取更大的市场份额。与此同时，科技赋能运营效率正从辅助工具走向核心决策环节。

AI选址决策、客流智能分析、数字孪生管理等数字化工具的应用，使运营商能够从粗放式管理转向数据驱动的精细化运营，显著提升招商调改效率和会员复购率。最后，在可持续发展维度，绿色低碳与ESG正从加分项变为行业准入门槛。绿色建筑标准认证和节能减排运营管理逐步成为标配，ESG表现将直接影响购物中心资产的估值水平与融资成本，成为衡量长期竞争力的核心标尺。（WYD）