政策红利与存量博弈：我国商业综合体行业空置率出现结构性改善

前言：

2025年，社会消费品零售总额首次突破50万亿元，消费市场温和复苏，但开发投资持续收缩，商业营业用房投资同比下降14.0%，全国新开集中商业数量创近十年新低，行业正式迈入存量时代。与此同时，空置率出现结构性改善，政策端密集发力——《城市商业提质行动方案》、消费新业态试点、REITs扩容至商业综合体、“两新”政策覆盖商业设施更新等，为行业注入新动能。头部企业分化加剧，华润万象生活、珠海万达商管领跑第一梯队，龙湖、印力凭借存量调改与资产证券化构筑特色优势，区域下沉与存量改造新势力不断涌现。展望未来，存量改造与城市更新、轻资产模式、资产证券化、消费场景升级及AI数字化赋能将成为行业高质量发展的五大核心趋势。商业综合体正从单纯的交易场所向生活社交空间全面转型，在政策与市场的双重驱动下，开启存量深耕与价值重塑的新篇章。

1、商业综合体行业定义与市场背景

根据观研报告网发布的《中国商业综合体行业现状深度研究与投资前景预测报告（2026-2033年）》显示，商业综合体是指将商业零售、餐饮、娱乐、办公、居住等多种城市功能空间进行有机组合，形成功能互补、协同发展的复合型商业空间形态。典型业态载体包括购物中心、商业街、百货商场等。商业综合体是现代城市商业体系的核心组成部分，既是居民日常消费的主要场域，也是城市活力与形象的重要体现。

当前，中国商业综合体行业正经历从增量扩张到存量深耕的深刻转型。2025年，中国社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关。然而，消费端的回暖并未同步传导至投资端。国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资完成82788亿元，同比下降17.2%，其中商业营业用房投资5947亿元，下降14.0%。消费市场温和复苏与开发投资持续低迷并存，构成了商业综合体行业的基本底色。

数据来源：观研天下整理

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2、商业综合体行业新开业体量骤降，供给减速明显

因此，2025年，我国商业综合体行业供给端出现显著收缩。据全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德联合发布的报告，2025年全国新开集中商业仅300余座，同比下滑近三成，创十年新低，行业正式迈入存量时代。据联商网统计，2025年全国开业的商业项目共337个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡），新增商业建筑面积2617.05万㎡，平均单体建筑面积约7.77万㎡，这是自2015年以来近11年开业数量最低的一年。另有数据显示，2025年全国新开业集中式商业项目（包含购物中心、独立百货）总体量约2741万㎡，同比下降25%。

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从区域分布来看，资源集中度进一步提升。华东地区以137个开业项目、988.24万㎡新增体量领跑全国，占比达41%；华南地区以56个项目、459.66万㎡体量位居第二；华北地区开业40个项目。这种供需结构的不平衡，正倒逼行业从“增量竞争”全面转向“存量博弈”。

3、我国商业综合体行业空置率出现结构性改善，租金仍处下行通道

而与供给端收缩相应的是空置率的积极变化。据赢商大数据监测，2025年全国重点26城600余个样本购物中心平均空置率创下近五年新低。其中，满铺出租的商场数量同比增加46.15%，出租率超95%的购物中心占比近五成，约三成购物中心空置率超10%。

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具体来看，各城市表现不一。西安、青岛、郑州、苏州样本购物中心平均空置率低于5%，出租率领跑全国。北京是所有一线城市中空置率最低的，在城市更新持续扩容和存量项目提质升级的驱动下，样本购物中心空置率同比下降14.29%——市级商圈购物中心空置率为5.75%，区域商圈为5.27%。郑州则创下26城最大空置率降幅，同比下降42.12%至4.92%，出租率位列26城第三。

租金方面，我国商业综合体行业下行压力持续。2025年上半年首层租金累计下跌2.8%，跌幅较去年同期扩大，且二季度跌幅高于一季度；2025年下半年，重点城市购物中心商铺平均租金约为26.99元/㎡/天，环比下跌0.22%。仲量联行预计，2025年末空置率将达到高点，2026年起有望逐步回落，2027年一线城市租金率先企稳，2028年全国平均租金有望回升。

4、消费新业态新模式新场景试点，国家政策对商业综合体行业支持力度加大

此外，近年来，我国围绕提振消费和城市商业升级密集出台了一系列重大政策。例如，2025年10月，商务部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》，提出七大方面21条主要任务。方案明确了三个关键方向：一是面向综合消费需求培育品质业态，在城市核心区域、重点步行街、旅游休闲街区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，一站式满足多元消费需求；二是推动步行街商圈设施改造和业态升级，构建以全国示范步行街为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础的城市商业体系；三是强调结合城市更新，构建布局合理、设施齐全、业态丰富的城市商业体系。

与此同时，2025年9月，财政部、商务部在全国50个城市开展消费新业态新模式新场景试点，国家为此下拨专项财政资金，政策实施期为两年。这一政策的战略意义在于：政策支持从以往侧重于以旧换新与国补的需求侧为主，延展到了供给侧层面，鼓励商业体发展新业态、新模式、新场景，以新供给创造新需求，促消费政策由此形成闭环。

我国商业综合体行业相关政策汇总

资料来源：观研天下整理

并且，多地已根据《城市商业提质行动方案》出台地方细则。例如，海南省于2026年4月印发《海南省促进城市商业提质升级若干措施》，上海市崇明区出台了关于支持商业综合体发展、促进商业空间改造更新的配套意见。商务部表示将对主要商圈、商业综合体坪效及出租率开展动态监测，防范化解存量风险。

5、我国商业综合体行业头部企业分化趋势进一步加剧，区域下沉与存量改造新势力

在市场竞争方面，我国商业综合体行业头部企业分化趋势进一步加剧，“降速提质、头部恒强”成为年度主旋律。第一梯队中，华润万象生活被公认为综合实力的“绝对王者”，走“高质量扩张”路径，上半年新开4座商场，计划全年新开15座，扩张始终依托核心区位和高端产品线；截至2025年6月末，其在营购物中心数量增至125个（含重奢项目14个），管理面积达1356万平方米，平均出租率高达97.1%。珠海万达商管则是规模扩张的“速度冠军”，以21个新开项目居2025年开业数量首位，运营管理约512座万达广场，商业面积超7000万平方米，是目前唯一实现各省/直辖市/自治区全覆盖的企业。

第二梯队中，龙湖集团以稳健优质著称，全年共开业18个项目，战略重心明显转向存量项目的深度调改与运营提效，投入近3亿元进行“一店一策”的精细化改造；印力集团则通过专业运营和资产管理构筑差异化竞争力，成功发行中金印力消费REIT，完整展示了“投、融、管、退”的闭环能力，成为行业资产证券化退出的标杆。

此外，区域下沉与存量改造新势力同样值得关注：新城控股、爱琴海商业积极开拓三四线城市，碧桂园文商旅、光大安石等企业将重点锁定存量商业改造。典型案例中，2025年4月焕新开业的深圳iN城市广场，作为华南首个轻资产存量改造项目，实现了97%的出租率和95%的开业率，引入29家首店、旗舰店及特色店；北京中关村ART PARK大融城出租率高达98%，引进首店80余家，成为城市更新标杆。

我国商业综合体行业相关企业汇总表

资料来源：观研天下整理

6、存量改造与城市更新成为商业综合体行业主战场，AI与数字化赋能商业运营

展望未来，中国商业综合体行业在政策导向、市场演变与企业实践的共同作用下，正呈现出五大核心发展趋势。第一，存量改造与城市更新成为主战场。 增量开发萎缩已成定局，存量商业的提质升级成为行业发展核心方向。在《城市商业提质行动方案》框架下，老旧商业设施改造、低效商业用地转型将提速，深圳iN城市广场、北京中关村ART PARK大融城等标杆案例已提供了可复制的路径，未来将有更多存量焕新项目涌现。

第二，轻资产模式成为主流。“轻重并举”已成为行业共识，轻资产战略从“可选”变为行业生存与扩张的核心模式。除珠海万达持续输出管理外，华润万象、龙湖等传统重资产企业也在大力拓展轻资产项目，这一模式有效降低了企业负债与风险，提升了资本效率和扩张灵活性。

第三，商管平台化与资产证券化深化。公募REITs的持续扩容正倒逼企业从“运营商”向“资管平台”转型。中金印力REIT的成功案例表明，具备“投、融、管、退”全周期资产管理能力的企业将在下一轮竞争中占据优势，预计2026年将有更多消费基础设施REITs项目落地。

第四，消费场景升级与业态融合深化。 商业空间正从交易场所向生活社交空间全面转型，“商业+旅游”“商业+文化”“商业+体育”“商业+健康”等多业态融合将更加深入，沉浸式体验、首店经济、夜间经济等形式持续创新，成为吸引客流与提升消费活力的关键杠杆。

第五，AI与数字化赋能商业运营。AI技术正加速赋能商业运营全链条，涵盖客流分析、精准营销、智能停车、会员管理等环节。数字技术的深度应用将帮助商业综合体提升运营效率、优化消费体验，成为下一阶段竞争的重要差异化因素。这五大趋势相互交织、协同推进，共同勾勒出行业从增量扩张迈向存量深耕、从传统运营转向智慧资管的高质量发展新路径。（WYD）