一、商业地产进入成熟期，面临转型需求
自改革开放以来，我国的商业地产经历了 30 年的高速发展时期。商业地产不仅对我国整体的城市发展形象带来了积极促进作用，也更为我国的投资者在寻找投资标的物时提供了很好的参考。商业地产的开发过程与住宅地产截然相反，住宅地产在达到预售许可后就可实现现金回流，滚动开发。而商业地产是一个现金流持续投入的过程，从项目开发到项目运营成熟再到可实现整体打包转让。随着我国改革开放的逐步深入，大量资本在一段时间内开始迅速注入我国传统商业地产业，这导致中国传统商业地产业在短时间内有着快速提升，但正是短时间大量商业地产开发，其从发展至今，市场上的传统商业地产需求已趋饱和，许多商业地产面临转型需求。
资料来源：观研天下数据中心整理
从城镇化来看，随着我国城镇化进一步提升，各类产业的配置得到充分满足，在现有城镇化放缓的节奏下，资产配置、产业分类也进一步放缓，就目前来看，商业地产的成长已趋于饱和，商业地产的发展将面临运营等方面的考验。
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根据观研报告网发布的《中国商办行业发展现状分析与投资趋势预测报告（2022-2029年）》显示，前期大规模的开发导致商办市场存量庞大，供过于求，一二线城市甲级写字楼空置率高企；一线城市由于经济发展成熟，企业引入和发展的活跃程度较高，激活市场需求，整体空置率低于二线城市；二线城市商办市场处于高速建设期，大量项目入市面临去化难题。
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二、开发红利不再，商业地产寻求资产去化及增值路径
随着国内商业地产的快速发展，商办市场已进入下半场，从重增量转为重存量，存量资产运营迎来契机。
受疫情导致需求下滑，“三条红线”和“房住不炒”等政策，房企资金受控，商办资产的资本市场权益性融资受限，及自持存量积压等因素影响，资产方对资产运营价值及资产退出的需求不断增长。
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高溢价土地价格、优质土地少、高昂的财务费用等因素致使房地产开发企业开发利润持续下降，从百强房企的净利率来看，2017-2021年中国百强房企的净利率均值年复合增长率为-8.9%，净资产收益率均值年复合增长率为-11.7%。
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从产业聚集效应来看，TMT、金融及专业服务仍是写字楼市场未来的主力需求行业产业聚集效应致使写字楼的主要需求行业向核心区域集中，大量非核心区域商办项目面临空置问题，需要通过运营服务，解决去化问题。
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随着商业地产需求下滑，导致存量资产规模庞大，面临去化难题。2022年，中国甲级写字楼市场将突破750万平方米的新增供应，大批优质项目的入市将加剧市场竞争，推动空置率攀升，去化及租金继续承压，亟需资产运营进行升值。
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三、轻资产运营模式崛起，推动商办运营发展
随着供应放缓，租金、去化压力增加，大量商办物业亟需通过运营盘活价值，轻资产运营模式因轻重分离、服务内质及从资产运营增值中盈利的模式等原因，使得商办运营市场需求快速增长。
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随着信息时代的逐渐演化，可持续发展、以人为本、健康福祉等概念的兴起，智能化、数字化及新科技等在持续影响、重塑房地产链条的同时，也为传统的商办运营模式带来革新。
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中国商办资产运营仍处于发展初期，面临行业资源分散、未能形成聚合效应，以及资产证券化及退出机制尚待完善的问题。随着落成物业量的增长，利益相关方资源禀赋的合理重分配，行业正逐渐从以基础物业运营为主导的1.0时代演进至专业化的全周期托管运营，发展覆盖项目“投融管退”的运营服务。
商办资产运营迎来发展新周期
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演变周期 |
主要特征 |
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4.0 专业化的全周期托管运营 |
资产持有方关注项目开发、运营、退出的全生命周期价值 委托第三方对商办资产进行投融管退的全方位服务 |
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3.0 从办公场所衍生配套增值服务 |
基于办公环境管理及招商管理的服务沉淀，为商办项目及企业租户提供品牌输出及推广服务 围绕企业的办公需求，提供配套设施及运营支撑的会员服务 |
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2.0 向招商租赁管理延伸 |
在基础环境及设备维护的基础上，将招商管理纳入服务范畴 运营重心集中在租赁服务，实现去化目标 联合办公大量出现 |
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1.0 以基础物业为主 |
商办项目运营的重心局限于基础的办公环境管理工作，如日常的维修、养护和清洁等工作 |
资料来源：观研天下数据中心整理（zppeng）
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