我国物业管理行业供需规模、主要细分市场现状及主要企业情况分析

一、行业基本概述

物业管理指的是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。目前物业管理主要可分为两类，一是居住物业，指具备居住功能、供人们生活居住的建筑；一是商业物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业,这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。

按业务来分，物业管理公司主要包括基础物业服务、业主增值服务以及非业主增值服务，基础物业服务主要是针对业主的服务，包括清洁设备维护、绿化、秩序和安保等基础；业主增值服务则是针对项目业主，包括空间运营、房屋经济，以及电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等服务；非业主增值服务是针对地产开发商，提供包括案场、新房代销等服务，针对建筑商提供的工程服务、顾问咨询等服务以及针对其他媒体商的广告服务等。

二、行业市场规模现状

中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

根据观研报告网发布的《中国物业管理行业发展趋势调研与未来投资研究报告（2022-2029年）》显示，近年来随着管理面积的上升，我国物业管理行业规模持续增长。数据显示， 2017年中国物管行业总规模达到4663.9亿元，到2021年我国物管市场规模容量达到5868.7亿元。

数据来源：观研天下数据中心整理

目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。虽然目前国内物业管理市场规模巨大，但物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此，物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。

三、行业供需规模

1、供应情况

我国物业管理相关企业近年来数量快速增加， 2017年中国物业企业总数量达到11.8万家， 2021年中国物业企业总数量达到15.37万家。

数据来源：观研天下数据中心整理

目前从行业整体发展来看，物业服务行业覆盖面正处于高速扩展阶段。物业管理行业标准规范得以逐步建立完善，标准化体系架构初步显现，资本市场活跃，行业拓展获得了更新更多的机会；随着物业服务行业的数字化、技术化的运用，行业突破产业范围的局限，改变传统运营模式和资源、资金使用方式，同时衍生出了更多的物业管理行业服务新模式、新业态、新业务范围，逐步向现代化服务业转型升级。

2、需求情况

近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。2010-2021年，我国物业管理企业的管理面积规模持续扩大。我国物业管理面积逐年递增，到2017年增长至319.84亿平方米， 2021年中国物业管理面积达365.26亿平方米，增长45.42亿平方米。

数据来源：观研天下数据中心整理

我国服务业发展势头日益强劲，对国内经济其他行业的影响越来越大，对经济增长的贡献率稳步提升。从以下数据可看出，服务业整体呈现较快增长态势。作为目前服务业市场主要组成元素，物业服务领域近年来实现了快速高效发展，在经济、社会等方面发挥显著的积极作用。目前我国物业管理行业还存在：转型升级不够，物业企业良莠不齐；企业品牌打造匮乏，国际竞争力有待提高；物业服务质量虽稳中有进，但各方纠纷明显增多；物业管理行业的监管体系亟须构建。

3、供需平衡分析

参照我国物业管理行业近年来的供需数据，经分析发现对行业的需求量大于行业供给量，市场供需不平衡，供不应求。我国物业管理行业正处在市场成长期，挖掘空间较大。随着下游需求量的不断扩大，未来几年国内物业管理行业的市场规模将趋于上升，行业市场整体发展趋势较好。

四、行业细分市场分析

1、住宅物业管理

我国物业公司主要提供两种类型的物业服务，即基础业务服务和增值业务服务。其中，增值业务服务又可细分为业主增值服务和非业主增值服务。基础物业服务主要包括：安保服务、卫生保洁服务及维修、绿化等标准化的物业服务。增值业务服务中的业主增值服务包括：物业公司为业主提供的社区家政服务、教育养老服务和社区金融服务等；而非业主增值服务主要包括为开发商提供新楼盘的销售代理以及广告等业务。

从服务的类型来看，住宅物业管理服务保持相对稳定，2021年为4037.5亿元。

资料来源：观研天下数据中心整理

2、商业物业管理

商业物业是指包括商业购物、餐饮住宿、娱乐休闲、银行健身等各种功能的经营场所，其具有商务性、经营性、公众性和服务性的特点。商业物业管理是对各类型商业楼宇及附属设施设备管理的总称，它是物业管理行业的主要发展方向。商业物业管理作为维护商业楼宇功能正常运作的基础，一方面担负着为消费者营造良好工作、购物、娱乐空间的重要责任，另一方面，在增加优质服务供给、提升消费者满意度的同时，还能延长消费时间，促进消费者消费。

商业物业管理作为物业管理行业未来的重要发展方向，管理内容主要包括物业支持性管理和商务支持性管理两部分。物业支持性管理主要为业主或商户提供日常事务性的管理方案，包括保洁管理、消防管理、车辆管理、安保管理与设施管理等。商务支持性管理主要针对开发商或控股业主，通过缜密、细致的物业市场研究，提升受托物业的市场形象，最大化地实现物业收益水平，包括商业形象宣传推广、租金管理与承租客选配等。

由于商业物业具有业态多样、人流量大、功能齐全、设备高档等特征，面对现代商业百业繁杂、商业门店与娱乐休闲场所林立的现代化趋势，商业物业管理呈现出管理规模大、经营环境好、服务行业广的具体特征：一是商物业建筑规模较大，加大了物业管理的难度；二是商业物业管理需要创建更加方便舒适的环境以迎合消费者的购物休闲需求；三是商业、餐饮、娱乐等行业，服务标准不尽相同，服务内容更加丰富与复杂。

近年来，我国商业物业面积不断增长，商业物业对于物业管理的需求迅速扩大，行业的市场规模快速增长，2021年我国商业物业管理行业市场规模达到了680亿元。

资料来源：观研天下数据中心整理

3、公共及其他物业管理

随着国民经济的不断发展和提高，科技馆、博物馆等公共建筑得以快速发展，并逐渐成为人们社会生活中的重要组成部分。现代公共建筑物业管理，能够更好的营造优质的公共服务环境，有效提高公共建筑的整体服务水平，提高公共建筑的使用价值、经济价值以及社会价值，充分体现政府的人文关怀，树立城市良好形象和提升城市档次。因此，探讨推进公共建筑物业管理的发展与创新能够推动公共建筑物业管理服务职能的更好发挥，对满足群众精神文明建设需求，促进社会和谐、城市文明建设具有重大的社会意义。

服务要求更高

物业管理就是由相关的组织实施对建筑物的设备设施、场所以及场地进行维护、修缮和整治等管理活动。公共建筑建设的最主要目的是为人们提供公共服务，供全民使用和受惠最大的服务工程。公共建筑的物业管理不仅涵盖了住宅小区、办公楼宇等其他种类物业的管理内容，服务核心还很大程度围绕着公共服务的满足，直接关联政府和城市的整体形象，有着与众不同的更高要求。相比较于其它类型基本上以经营盈利为基础的物业管理，公共建筑的物业管理具有更加明确的服务公众的意识要求，提供的服务必定带有公共建筑公益性服务的属性烙印，并存在和附带一定程度的公益性服务内容。公共建筑的物业管理服务对象不仅仅是当地城市的市民，还包括前往该建筑的来自任何地区和国家的使用者，场所都是公众聚集场所，内部人流密集集中，因此，公共建筑物业管理面对的服务人群范围更加广泛，安全性要求更高。除了需要考虑常规因素外，还要着重关注治安安全、消防安全、设备智能化控制等因素。各方面更高的服务要求都将对公共建筑的物业管理活动带来了巨大的挑战。

社会影响力巨大

公共建筑通常作为本地的城市名片，具有比较大的社会关注度，且在全国行业中很大程度代表了本城市的公众形象。对于来该城市生活、旅游、贸易的人们，公共建筑无疑也是外来人口认识该城市文明程度的重要窗口，其环境卫生、秩序维护、设备设施情况等直接体现物业服务质量的感官体验，事关城市的声誉和形象，顺理成章成为外来人口判断该城市价值的依据之一。

因此对于本地人来说，公共建筑物业服务的质量好坏关系到他们日常社会生活的便捷性和使用公共服务的舒适性，而对于外来人口来说，是对城市进行认识定位的重要参考条件。综上所述，公共建筑物业管理服务毫无疑问具有相当的社会影响力。

受体制条件限制更多

公共建筑一般都是由公共财政或公益机构出资进行建设修建和运营维护，目前国家对于经济建设和国家财政资金使用的程序性和法规性限制比较严格，因此公共建筑的物业管理从运作方式的选择、项目的实施、经费的使用、人员的配备等事项，往往需要经过招投标等大量繁多的流程审批和批复手续，且在我国，公共建筑的上级主管部门或其他相关政府职能部门财政、人事、公安、消防、纪委、审计、卫生、文化、安监、工商、旅游、行政执法、街道等管理要求都各不相同，甚至有部分存在互相矛盾或不合理的规定，各方关系错综复杂，又必须力求面面俱到，因此在公共建筑物业管理实施过程中，受体制条件限制更多。

随着基础建设投资的加快，公共类物业管理的需求快速上升，2021年我国公共及其他物业管理行业市场规模达到了1151.2亿元。

资料来源：观研天下数据中心整理

四、行业竞争现状

我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。历经40年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。物业行业的企业总数约10万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。

但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，通过并购整合，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。国内涌现了一大批知名的物业管理品牌，如碧桂园服务、万科物业、保利物业、融创服务、绿城服务、上房物业等。