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新政催生房地产开发经营市场复苏 退无可退唯有向死而生

房地产链条长、涉及面广,是国民经济支柱产业,占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%。其中,房地产开发经营上到土地开发,下到房屋销售、租赁都包含其中,可以说是地产经济活动的核心。

根据观研报告网发布的《中国房地产经营开发行业发展趋势分析与未来投资研究报告(2023-2030年)》显示,今年上半年的房地产经营开发行业,可以用“高开低走”来形容,年初政策环境整体延续去年末以来的宽松态势,金融层面降准降息稳经济,供需两端持续受益,全国房地产市场以“小阳春”开局。但出乎意料的是,二季度,购房者置业情绪快速下滑,房地产政策力度不及预期,市场未能延续回暖态势。

今年上半年的房地产经营开发行业,可以用“高开低走”来形容,年初政策环境整体延续去年末以来的宽松态势,金融层面降准降息稳经济,供需两端持续受益,全国房地产市场以“小阳春”开局。但出乎意料的是,二季度,购房者置业情绪快速下滑,房地产政策力度不及预期,市场未能延续回暖态势。

资料来源:国家统计局、观研天下整理

直到9月1日,楼市终于迎来了期待已久的“史诗级救市”,“认房不认贷”新规如火如荼地传遍了各大媒体和社交平台,这是自2008年和2014年以来的又一次大松绑。市场也因此重新获得了关注,仅隔一天后,北京新房价格就全线上涨2%,但即使这次的救市行动堪称“史诗级”,全民炒房的热潮大概率难以再现。

一、政策也许会迟到,但从不会缺席

其实,说起房地产,在我国发展以来不过短短四十余年就成为了世界上最大的市场,规模是美国房地产市场的4倍。

中国房地产发展史

时间

阶段

发展期

政策阶段

大周期

1949-1978

计划性福利分配阶段

探索从人民的利益出发来解决住房问题的政策机理。

政策准备阶段

-

1978-1998

市场化改革探索阶段

房地产正式市场化前的准备阶段,该阶段以福利分房为主。

政策引导阶段

-

1998-2008

蓬勃发展阶段

1998-2002年:初步探索期,停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

政策扶持阶段

房地产市场化的10年

2002-2007年:市场发展初期,第一次发展期。

2009-2016

2007下半年-2009年:第二次发展期。2007 下半年开始国家收紧金融政策;2008年国际金融危机爆发,房地产迈入寒冬。

政策调控阶段

房地产金融化的10年

2010-2012上半年:最严调控在2010年4月“两会”后拉开序幕。

2012下半年-2016上半年:第三次发展期。

2017年-至今

规范长效阶段

2016下半年-2021上半年:衰退期,虚假繁荣。

政策规范阶段

-

2021下半年-预计2023年底:房产第一发展阶段尾声。

资料来源:观研天下数据中心整理

在这样一个重要领域,政策始终贯穿全产业链。从土地供应、开发贷款、销售和租赁市场,到房价和租金控制无所不在。每当经济以及房地产市场遭遇严重下行压力,救市政策就会密集出台,以前的房地产投资,是风浪越大,鱼越贵。过去的十多年,每次房地产销售增速低于-20%,6个月后增速必回正,15个月后将迎来新的销售增速高点。下面梳理一下中国楼市史上的三次救市:

第一次,2008年,4亿万刺激,降首付,降利率,房价暴涨。

第二次,2014年,经济低迷,棚改降首付,去库存,房价暴涨。

第三次,2023年,降息、取消限购、限售、认房不认贷、降首付…

在过去的旧模式下,主要走救楼市、刺激需求、降低杠杆三条路线,而这次救市思路则主要集中在救银行、提升成交量、加速调整供应结构上,这无疑是打破了旧模式,因此新模式必须快速形成支撑力。目前,各地为抓住“金九银十”市场窗口,和新模式相关的政策落地节奏持续加快,根据中指研究院监测数据显示,9月1日-10日,全国已有超30省市优化楼市政策,政策频次30余条。当前除了一线城市外,合肥、成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超20城跟进落实相关举措。

利好还不止于此。9月7日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等多家大行宣布,调整存量首套个人住房贷款利率,首套房贷款首付比例亦所有下调。

从具体效果来看,各地的新房、二手房热度均有所回升。在9月2日北京执行新政第一天,北京二手房一天成交了大约1200套,明显超过上周同期,上涨了超过100%。新房当天成交超过1800套,而8月全月网签只有3100套,也就是北京新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。上海方面,据链家上海数据,新政后首个周末二手房成交量增加约70%。深圳方面,乐有家研究中心数据显示,上周末乐有家二手成交环比出现明显上涨,但还未达到3月小阳春时期的高峰。

“认房不认贷”新各地市场表现

省市 市场表现
北京 据中原地产统计,北京新政第一天的新房市场成交,就超过8月半个月的成交量。9月2日,北京新房成交量超过1800套,但9月3日成交快速下调至900套左右。二手房方面,9月2日-3日两天,北京二手房成交2600套,其中9月2日成交1200套,较上周同期的600套上涨100%。
上海 据链家上海数据,新政后首个周末二手房成交量增加约70%。深圳方面,乐有家研究中心数据显示,上周末乐有家二手成交环比出现明显上涨,但还未达到3月小阳春时期的高峰。
广州 新政后的首个周末(9月2-3日),广州多个楼盘重现热闹景象,多个项目的到访量、成交量出现大幅提升。合富研究院跟踪的数据显示,新政落地后首个周末,广州中心板块和近郊板块的一手住宅成交量环比上升16%和32%,带动全市整体成交量上升15%,令广州楼市暂时告别成交胶着的窘况。
长沙 新政公布当日,安居客长沙新房浏览量迅速上涨28.7%;次日浏览量进一步上涨38.8%,小程序访问量上涨212%。线下来看,龙湖云河颂营销中心反映,在新政发布后,看房和咨询的购房者较平时增加了30%左右。
深圳 深圳市房地产中介协会最新公布的周报(8月28日—9月3日)显示,这一周获买方委托573份,环比增长13.9%,获业主委托7360份,环比增长2.1%。也就是说,二手房意向买家的增长比挂牌量的增长更多。

资料来源:观研天下数据中心整理

短期来看,新政的确给房地产开发经营行业带来了一波板上钉钉的小高潮,但长期来看,这波利好的政策效应是否能够扭转楼市现状仍待观察。

二、风急浪高,大船更稳

2023年已过去三分之二,在变动加剧的1-8月,TOP100房企销售总额为43656.1亿元,同比下降8.6%,降幅相比上月扩大4.0个百分点。其中,千亿以上阵营企业数量12家,较去年同期增加2家。但从销售均值来看,2023年1-8月千亿以上阵营房企销售额均值为1743.9亿元,同比降低11.3个百分点。

20231-8TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

20231-8

阵营层级

销售额范围

企业数量

()

20221-8月企业数量()

销售额均值(亿元)

企业数量变化()

第一阵营

1000亿以上

12

10

1743.9

2

第二阵营

500-1000亿

7

14

704.3

-7

第三阵营

300-500亿

19

24

397.8

-5

第四阵营

100-300亿

52

48

179.0

4

资料来源:观研天下数据中心整理

来具体看看房企的业绩表现。

2022/20231-8中国房地产企业销售业绩排行榜

排名

20221-8

20231-8

企业名称

销售额(亿元)

企业名称

销售额(亿元)

1

碧桂园

3206.9

保利发展

2990.2

2

万科

2790.0

万科

2447.0

3

保利发展

2780.5

中海地产

2110.0

4

中海地产

1800.0

华润置地

2077.2

5

华润置地

1710.0

招商蛇口

2060.8

6

绿城中国

1698.6

碧桂园

1876.5

7

招商蛇口

1666.1

绿城中国

1704.6

8

金地集团

1402.0

龙湖集团

1233.2

9

融创中国

1344.0

建发房产

1186.0

10

龙湖集团

1258.3

滨江集团

1133.2

11

中国金茂

969.1

金地集团

1088.3

12

旭辉集团

943.0

越秀地产

1020.0

资料来源:中指研究院、观研天下数据中心整理

曾备受关注的碧桂园,面对楼市的低迷也未能幸免于难,其排名从2022年的断层第一继续滑落至2023年的第6位。据相关数据显示,上半年碧桂园的成交量下滑了20%,其中二线城市更是下跌了30%以上。更令人担心的是,碧桂园今年内需要偿还大量债务。这些债务对碧桂园造成了很大的偿付压力,流动资产难以覆盖流动负债,短期内无法筹措足够资金偿还,碧桂园的财务压力也在逐渐加大。上半年,碧桂园亏损额达到了惊人的10亿人民币,亏损局面难以改善。

曾备受关注的碧桂园,面对楼市的低迷也未能幸免于难,其排名从2022年的断层第一继续滑落至2023年的第6位。据相关数据显示,上半年碧桂园的成交量下滑了20%,其中二线城市更是下跌了30%以上。更令人担心的是,碧桂园今年内需要偿还大量债务。这些债务对碧桂园造成了很大的偿付压力,流动资产难以覆盖流动负债,短期内无法筹措足够资金偿还,碧桂园的财务压力也在逐渐加大。上半年,碧桂园亏损额达到了惊人的10亿人民币,亏损局面难以改善。

资料来源:观研天下整理

保利发展(600048)是国内规模最大的央企地产公司,公司前身为广州保利房地产开发公司,2023年1-8月实现销售额2990.2个亿,跻身销售榜单第一名,这是保利发展首次登上榜首。今年以来,房地产行业的整体销售氛围仍不是太好,可以说,作为央企系地产龙头,保利发展在行业发展困难时期的韧劲是表现出来了。这与其极具前瞻性的城市布局和需求洞察离不开关系,今年1月12日以来,保利发展新增房地产项目41个,其中大部分位居于一线、新一线、二线城市。

具体来看,期间新增项目里有7个位于北京、上海、广州三大一线城市,有12个位于成都、南京、西安、东莞、杭州、天津、长沙这七个新一线城市,有16个位于佛山、苏州、泉州、合肥、南昌、厦门、石家庄、太原、徐州、中山这十个二线城市,此外,有5个位于在经济潜力较好的三线城市三亚、苏州昆山、芜湖,另在天水市有1个二期项目,项目主要聚焦于经济水平领先、发展潜力更大的城市,项目的地域优势不错。高能级市场的高占比,极大地增强了保利发展的业绩稳定性和市场安全垫。

具体来看,期间新增项目里有7个位于北京、上海、广州三大一线城市,有12个位于成都、南京、西安、东莞、杭州、天津、长沙这七个新一线城市,有16个位于佛山、苏州、泉州、合肥、南昌、厦门、石家庄、太原、徐州、中山这十个二线城市,此外,有5个位于在经济潜力较好的三线城市三亚、苏州昆山、芜湖,另在天水市有1个二期项目,项目主要聚焦于经济水平领先、发展潜力更大的城市,项目的地域优势不错。高能级市场的高占比,极大地增强了保利发展的业绩稳定性和市场安全垫。

资料来源:观研天下整理

另外值得注意的是,央国企在逆周期中表现出较强韧性,在销售额超千亿的12家房企中,央企、国企就占了6家。除保利发展外,还包括中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产。这是一个很明显的趋势。此前,我们常常说“强者恒强”,但这一市场规律显然已经被打破。更稳的央国企,才能发展得更好。

三、百年变局之下,唯有向死而生

展望下半年,在笔者看来,市场恢复仍有波折。

房地产开发经营行业仍将在三方面承压:一是,随着各地因城施策进行稳楼市操作,部分热点城市房价可能出现过热现象,而大部分城市房价将继续下行以去库存;二是三季度仍为房企的偿债高峰,其中信用债到期规模约1768亿元,海外债到期规模约780亿元,合计2548亿元;到四季度,房企信用债到期规模1122亿元,海外债到期规模690亿元,合计1812亿元,下半年整体到期规模将达到4360亿元。部分房企还债压力较大,债务违约现象或仍会出现,对债权人、投资者和购房者信心均有负面影响;三是虽然融资环境有所优化,但是短期内仅能惠及白名单优质企业,部分财务困难的房企较难获得支持,未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件,上市房企退市潮不可避免。房地产公司退市对房地产行业、上下游供应商、股东和员工都将带来严重不良影响。

房地产开发经营行业仍将在三方面承压:一是,随着各地因城施策进行稳楼市操作,部分热点城市房价可能出现过热现象,而大部分城市房价将继续下行以去库存;二是三季度仍为房企的偿债高峰,其中信用债到期规模约1768亿元,海外债到期规模约780亿元,合计2548亿元;到四季度,房企信用债到期规模1122亿元,海外债到期规模690亿元,合计1812亿元,下半年整体到期规模将达到4360亿元。部分房企还债压力较大,债务违约现象或仍会出现,对债权人、投资者和购房者信心均有负面影响;三是虽然融资环境有所优化,但是短期内仅能惠及白名单优质企业,部分财务困难的房企较难获得支持,未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件,上市房企退市潮不可避免。房地产公司退市对房地产行业、上下游供应商、股东和员工都将带来严重不良影响。

资料来源:观研天下整理

在此背景下,第一,房企需要积极调整经营策略和营销手段,特别是在基本面相对较好且政策存在优化预期的城市,应把握政策窗口期积极营销;同时仍应注重产品质量和服务创新,保持合理的资金结构和流动性,以实现可持续发展。

第二,面对偿债压力,房企应积极加强财务管理和风险管理,合理安排资金使用计划,避免出现财务危机。如果面临还债压力,可以积极寻求多元化的融资渠道,包括商业银行贷款、信托融资、债券发行等。同时还可与金融机构建立长期合作关系、与债权人沟通,寻求解决方案,这样可以保护债权人、投资者和购房者的利益,树立良好的企业形象和市场信誉。

第三,面对退市危机,优质企业可加大房地产项目兼并收购,借机补充符合自己战略规划的优质资产,加强深耕力度;出险企业可通过并购重组获得新发展机会,或者考虑轻资产转型。

除此之外,伴随着行业进入新的发展阶段,房企积极探索新的发展模式,拓展代建业务、提升服务能力等将有利于提升市场占有率,掌握市场主导权。(LZC)

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