新政催生房地产开发经营市场复苏 退无可退唯有向死而生

房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。其中，房地产开发经营上到土地开发，下到房屋销售、租赁都包含其中，可以说是地产经济活动的核心。

根据观研报告网发布的《中国房地产经营开发行业发展趋势分析与未来投资研究报告（2023-2030年）》显示，今年上半年的房地产经营开发行业，可以用“高开低走”来形容，年初政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，金融层面降准降息稳经济，供需两端持续受益，全国房地产市场以“小阳春”开局。但出乎意料的是，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。

资料来源：国家统计局、观研天下整理

直到9月1日，楼市终于迎来了期待已久的“史诗级救市”，“认房不认贷”新规如火如荼地传遍了各大媒体和社交平台，这是自2008年和2014年以来的又一次大松绑。市场也因此重新获得了关注，仅隔一天后，北京新房价格就全线上涨2%，但即使这次的救市行动堪称“史诗级”，全民炒房的热潮大概率难以再现。

一、政策也许会迟到，但从不会缺席

其实，说起房地产，在我国发展以来不过短短四十余年就成为了世界上最大的市场，规模是美国房地产市场的4倍。

中国房地产发展史

资料来源：观研天下数据中心整理

在这样一个重要领域，政策始终贯穿全产业链。从土地供应、开发贷款、销售和租赁市场，到房价和租金控制无所不在。每当经济以及房地产市场遭遇严重下行压力，救市政策就会密集出台，以前的房地产投资，是风浪越大，鱼越贵。过去的十多年，每次房地产销售增速低于-20%，6个月后增速必回正，15个月后将迎来新的销售增速高点。下面梳理一下中国楼市史上的三次救市：

第一次，2008年，4亿万刺激，降首付，降利率，房价暴涨。

第二次，2014年，经济低迷，棚改降首付，去库存，房价暴涨。

第三次，2023年，降息、取消限购、限售、认房不认贷、降首付…

在过去的旧模式下，主要走救楼市、刺激需求、降低杠杆三条路线，而这次救市思路则主要集中在救银行、提升成交量、加速调整供应结构上，这无疑是打破了旧模式，因此新模式必须快速形成支撑力。目前，各地为抓住“金九银十”市场窗口，和新模式相关的政策落地节奏持续加快，根据中指研究院监测数据显示，9月1日-10日，全国已有超30省市优化楼市政策，政策频次30余条。当前除了一线城市外，合肥、成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超20城跟进落实相关举措。

利好还不止于此。9月7日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等多家大行宣布，调整存量首套个人住房贷款利率，首套房贷款首付比例亦所有下调。

从具体效果来看，各地的新房、二手房热度均有所回升。在9月2日北京执行新政第一天，北京二手房一天成交了大约1200套，明显超过上周同期，上涨了超过100%。新房当天成交超过1800套，而8月全月网签只有3100套，也就是北京新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。上海方面，据链家上海数据，新政后首个周末二手房成交量增加约70%。深圳方面，乐有家研究中心数据显示，上周末乐有家二手成交环比出现明显上涨，但还未达到3月小阳春时期的高峰。

“认房不认贷”新规后各地市场表现

资料来源：观研天下数据中心整理

短期来看，新政的确给房地产开发经营行业带来了一波板上钉钉的小高潮，但长期来看，这波利好的政策效应是否能够扭转楼市现状仍待观察。

二、风急浪高，大船更稳

2023年已过去三分之二，在变动加剧的1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点。其中，千亿以上阵营企业数量12家，较去年同期增加2家。但从销售均值来看，2023年1-8月千亿以上阵营房企销售额均值为1743.9亿元，同比降低11.3个百分点。

2023年1-8月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

资料来源：观研天下数据中心整理

来具体看看房企的业绩表现。

2022年/2023年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜

资料来源：中指研究院、观研天下数据中心整理

曾备受关注的碧桂园，面对楼市的低迷也未能幸免于难，其排名从2022年的断层第一继续滑落至2023年的第6位。据相关数据显示，上半年碧桂园的成交量下滑了20%，其中二线城市更是下跌了30%以上。更令人担心的是，碧桂园今年内需要偿还大量债务。这些债务对碧桂园造成了很大的偿付压力，流动资产难以覆盖流动负债，短期内无法筹措足够资金偿还，碧桂园的财务压力也在逐渐加大。上半年，碧桂园亏损额达到了惊人的10亿人民币，亏损局面难以改善。

资料来源：观研天下整理

保利发展（600048）是国内规模最大的央企地产公司，公司前身为广州保利房地产开发公司，2023年1-8月实现销售额2990.2个亿，跻身销售榜单第一名，这是保利发展首次登上榜首。今年以来，房地产行业的整体销售氛围仍不是太好，可以说，作为央企系地产龙头，保利发展在行业发展困难时期的韧劲是表现出来了。这与其极具前瞻性的城市布局和需求洞察离不开关系，今年1月12日以来，保利发展新增房地产项目41个，其中大部分位居于一线、新一线、二线城市。

具体来看，期间新增项目里有7个位于北京、上海、广州三大一线城市，有12个位于成都、南京、西安、东莞、杭州、天津、长沙这七个新一线城市，有16个位于佛山、苏州、泉州、合肥、南昌、厦门、石家庄、太原、徐州、中山这十个二线城市，此外，有5个位于在经济潜力较好的三线城市三亚、苏州昆山、芜湖，另在天水市有1个二期项目，项目主要聚焦于经济水平领先、发展潜力更大的城市，项目的地域优势不错。高能级市场的高占比，极大地增强了保利发展的业绩稳定性和市场安全垫。

资料来源：观研天下整理

另外值得注意的是，央国企在逆周期中表现出较强韧性，在销售额超千亿的12家房企中，央企、国企就占了6家。除保利发展外，还包括中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产。这是一个很明显的趋势。此前，我们常常说“强者恒强”，但这一市场规律显然已经被打破。更稳的央国企，才能发展得更好。

三、百年变局之下，唯有向死而生

展望下半年，在笔者看来，市场恢复仍有波折。

房地产开发经营行业仍将在三方面承压：一是，随着各地因城施策进行稳楼市操作，部分热点城市房价可能出现过热现象，而大部分城市房价将继续下行以去库存；二是三季度仍为房企的偿债高峰，其中信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；到四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元，下半年整体到期规模将达到4360亿元。部分房企还债压力较大，债务违约现象或仍会出现，对债权人、投资者和购房者信心均有负面影响；三是虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企较难获得支持，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，上市房企退市潮不可避免。房地产公司退市对房地产行业、上下游供应商、股东和员工都将带来严重不良影响。

资料来源：观研天下整理

在此背景下，第一，房企需要积极调整经营策略和营销手段，特别是在基本面相对较好且政策存在优化预期的城市，应把握政策窗口期积极营销；同时仍应注重产品质量和服务创新，保持合理的资金结构和流动性，以实现可持续发展。

第二，面对偿债压力，房企应积极加强财务管理和风险管理，合理安排资金使用计划，避免出现财务危机。如果面临还债压力，可以积极寻求多元化的融资渠道，包括商业银行贷款、信托融资、债券发行等。同时还可与金融机构建立长期合作关系、与债权人沟通，寻求解决方案，这样可以保护债权人、投资者和购房者的利益，树立良好的企业形象和市场信誉。

第三，面对退市危机，优质企业可加大房地产项目兼并收购，借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型。

除此之外，伴随着行业进入新的发展阶段，房企积极探索新的发展模式，拓展代建业务、提升服务能力等将有利于提升市场占有率，掌握市场主导权。（LZC）