城市更新“十五五” 规划发布，管网建设领域潜力值得关注

1、城市更新“十五五”定调城市更新重点领域

2019年底，中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升”。2020年审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划。2021年，城市更新首次被写入政府工作报告，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作。2022年，从中央到各地城市更新政策密集发布。2023年，从全国到各地的城市更新政策数量达到近几年高峰。2024年，从中央到省级再到地级市城市更新政策持续发布，规模仍保持近几年高位水平。2025年，中办、国办印发城市更新专项文件，是迄今为止最高规格的专项政策文件。2026年政府工作报告明确指出，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，规划围绕房屋品质提升、基础设施补短板等方向作出系统部署。

“十五五”时期城市更新主要指标

资料来源：国务院、观研天下数据中心整理

2020年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个。2021年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区数量达5.56万个。2022年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户，实际新开工改造老旧小区5.25万个、876万户。2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、865万户，实际新开工改造城镇老旧小区5.37万个、897万户。2024年全国城镇老旧小区改造新开工5.8万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。2025年全国城镇老旧小区改造新开工2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。

资料来源：观研天下数据中心整理

2025年，国家首次将2000年前建成老旧小区全面纳入城市更新范畴，明确了老旧小区改造边界，同时明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。另一方面，要求老旧小区改造与完整社区建设深度绑定，聚焦“一老一小”，因地制宜配建养老、托育、停车、充电等配套，补齐公共服务短板。从数据上来看，在2020年，2000年以前的老旧房屋约有100亿平米，多为更新改造的对象。数十亿平米的城市更新行动，将增强房地产发展动力。

我国住宅存量规模及拆迁更新情况

资料来源：观研天下数据中心整理

根据观研报告网发布的《中国城市更新行业发展现状分析与投资前景研究报告（2026-2033年）》显示，城市更新项目普遍投资规模大、建设周期长、回报周期长，资金平衡是影响项目推进的核心约束。《规划》提出“构建可持续的城市建设运营投融资体系”，明确中央财政支持实施城市更新行动，并允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金；同时，引导金融机构按照市场化、法治化原则为项目提供金融服务，并强调“不得新增地方政府隐性债务”。2026年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿，较上年增加2300亿元，一般公共预算支出规模30万亿，较上年增加约1.27万亿元；拟发行超长期特别国债1.3万亿元，持续支持“两重”建设、“两新”工作；拟发行特别国债3000亿元，支持国有大型商业银行补充资本；拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点支持建设重大项目、置换隐性债务、消化政府拖欠账款等。

资料来源：观研天下数据中心整理

投资效能稳步提升，基础设施成为促进经济增长、优化供给结构的关键力量，2026年一季度8.9%基础设施投资的增速背后是专项债、超长期特别国债等政策资金的集中投放，而这些资金的流向——市政建设、老旧小区、地下管网——与城市更新规划的重点高度吻合，投资模式正从“铁公基”驱动转向“城市更新”驱动。

资料来源：观研天下数据中心整理

2、管网改造或为城市更新重要抓手

“十五五”规划中对建筑板块要求谋定走出去、区域协调、新基建，“六张网”规划给出投资建设具体领域，细分领域所带来的专业工程受益明显。

城市管网，全称城市地下管网/城市市政管网，是指在城市规划区内，埋设于地下，用于输送、分配、排放、传输各类水、气、热、电、信息的管道、沟槽、线缆、附属设施的总称，是城市运行的生命线系统。

通常来说，城市管网包括六大类：

供水管网：负责城市生活、生产、消防用水的输送与分配，是城市最基础的生存保障系统。

排水管网：承担污水收集、雨水排放、水环境治理功能，是城市防洪排涝与生态保护的关键系统。

燃气管网：负责天然气、液化石油气等清洁能源的输送与供应，是现代城市能源保障体系的重要组成。

供热管网：专门负责冬季集中供暖，输送高温热水或蒸汽，是北方采暖区民生保障核心工程。

电力管网：以电缆、管沟、排管为载体，负责城市电力输送与分配，是城市能源动力的“主动脉”。

通信管网：承载光纤、通信线缆敷设，是城市数字基础设施与信息传输的“神经网络”。

城市管网分类

资料来源：观研天下数据中心整理

“十五五”（2026—2030年）规划将地下管网改造纳入国家“六张网”战略基础设施，明确以70万公里改造、5万亿元投资为核心目标，聚焦安全、智慧、绿色、韧性四大方向，全面升级城市生命线系统。未来五年城市更新投资总额至少15万亿元，其中地下管网改造投资总额约5万亿元。

“十四五”与“十五五”五年规划对比

资料来源：国务院、观研天下数据中心整理

“十五五”管网改造主要包括传统改造和智能化改造两大板块，两者协同推进，共同构建现代化城市基础设施体系。传统改造聚焦于解决管网老化、漏损、结构性缺陷等存量问题，是保障城市运行安全的“基础工程”。根据“十五五”规划，全国将建设改造地下管网超70万公里，智能化改造是提升管网运营效率的“赋能工程”，核心是将感知设备、通信网络和数字平台全面嵌入物理管网，推动从“人工巡查”向“自动诊断”转型。按照“十五五”规划要求，各类管网改造均需“同步推进智慧化改造”。智能化已从“可选项”变为“必选项”，预计智慧管网相关投入占比将提升。

“十四五”与“十五五”管网改造对比

资料来源：观研天下数据中心整理（zpp）