1、城市更新“十五五”定调城市更新重点领域
2019年底，中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升”。2020年审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划。2021年，城市更新首次被写入政府工作报告，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作。2022年，从中央到各地城市更新政策密集发布。2023年，从全国到各地的城市更新政策数量达到近几年高峰。2024年，从中央到省级再到地级市城市更新政策持续发布，规模仍保持近几年高位水平。2025年，中办、国办印发城市更新专项文件，是迄今为止最高规格的专项政策文件。2026年政府工作报告明确指出，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，规划围绕房屋品质提升、基础设施补短板等方向作出系统部署。
“十五五”时期城市更新主要指标
资料来源：国务院、观研天下数据中心整理
2020年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个。2021年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区数量达5.56万个。2022年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户，实际新开工改造老旧小区5.25万个、876万户。2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、865万户，实际新开工改造城镇老旧小区5.37万个、897万户。2024年全国城镇老旧小区改造新开工5.8万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。2025年全国城镇老旧小区改造新开工2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。
资料来源：观研天下数据中心整理
2025年，国家首次将2000年前建成老旧小区全面纳入城市更新范畴，明确了老旧小区改造边界，同时明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。另一方面，要求老旧小区改造与完整社区建设深度绑定，聚焦“一老一小”，因地制宜配建养老、托育、停车、充电等配套，补齐公共服务短板。从数据上来看，在2020年，2000年以前的老旧房屋约有100亿平米，多为更新改造的对象。数十亿平米的城市更新行动，将增强房地产发展动力。
我国住宅存量规模及拆迁更新情况
| 建成年代 | 1949-1959年 | 1960-1969年 | 1970-1979年 | 1980-1989年 | 1990-1999年 | 2000年以后 | 2000年以前建成合计 |
| 2010年住宅存量(亿平方米) | 1.0 | 2.1 | 7.9 | 33.7 | 74.2 | 91.5 | 120.2 |
| 2020年住宅存量(亿平方米) | 0.6 | 1.3 | 5.0 | 25.2 | 67.8 | 264.0 | 100.5 |
| 2011-2020年拆除量(亿平方米) | 0.4 | 0.8 | 2.9 | 8.4 | 6.4 | - | 19.7 |
| 2011-2020年拆除率 | 40.8% | 38.8% | 36.8% | 25.1% | 8.6% | - | 16.4% |
资料来源：观研天下数据中心整理
城市更新项目普遍投资规模大、建设周期长、回报周期长，资金平衡是影响项目推进的核心约束。《规划》提出“构建可持续的城市建设运营投融资体系”，明确中央财政支持实施城市更新行动，并允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金；同时，引导金融机构按照市场化、法治化原则为项目提供金融服务，并强调“不得新增地方政府隐性债务”。2026年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿，较上年增加2300亿元，一般公共预算支出规模30万亿，较上年增加约1.27万亿元；拟发行超长期特别国债1.3万亿元，持续支持“两重”建设、“两新”工作；拟发行特别国债3000亿元，支持国有大型商业银行补充资本；拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点支持建设重大项目、置换隐性债务、消化政府拖欠账款等。
资料来源：观研天下数据中心整理
投资效能稳步提升，基础设施成为促进经济增长、优化供给结构的关键力量，2026年一季度8.9%基础设施投资的增速背后是专项债、超长期特别国债等政策资金的集中投放，而这些资金的流向——市政建设、老旧小区、地下管网——与城市更新规划的重点高度吻合，投资模式正从“铁公基”驱动转向“城市更新”驱动。
资料来源：观研天下数据中心整理
2、管网改造或为城市更新重要抓手
“十五五”规划中对建筑板块要求谋定走出去、区域协调、新基建，“六张网”规划给出投资建设具体领域，细分领域所带来的专业工程受益明显。
城市管网，全称城市地下管网/城市市政管网，是指在城市规划区内，埋设于地下，用于输送、分配、排放、传输各类水、气、热、电、信息的管道、沟槽、线缆、附属设施的总称，是城市运行的生命线系统。
通常来说，城市管网包括六大类：
供水管网：负责城市生活、生产、消防用水的输送与分配，是城市最基础的生存保障系统。
排水管网：承担污水收集、雨水排放、水环境治理功能，是城市防洪排涝与生态保护的关键系统。
燃气管网：负责天然气、液化石油气等清洁能源的输送与供应，是现代城市能源保障体系的重要组成。
供热管网：专门负责冬季集中供暖，输送高温热水或蒸汽，是北方采暖区民生保障核心工程。
电力管网：以电缆、管沟、排管为载体，负责城市电力输送与分配，是城市能源动力的“主动脉”。
通信管网：承载光纤、通信线缆敷设，是城市数字基础设施与信息传输的“神经网络”。
城市管网分类
| 管网类别 | 定位 | 主要组成 | 核心功能 |
| 供水管网 | 城市“血脉”,负责输送生活、生产、消防用水的管网系统 | 输水管渠、配水管、加压泵站、水塔、水池 | 1.保障居民饮水安全；2.保障企业生产用水；3.满足消防供水需求 |
| 排水管网 | 城市“排泄系统”,负责城市收水、排涝、治污的管网系统，分为污水管网和雨水管网 | 检查井、泵站、雨水口、提升泵站、溢流井、污水管段、雨水管段、合流管段 | 1.污水管网：收集生活、生产污水，送至污水处理厂；2.雨水管网：收集雨水，快速排涝，防止城市内涝 |
| 燃气管网 | 城市“能源动脉”,负责输送天然气、煤气等燃气的管网系统 | 引入管、分配管、放散管、绝缘接头、标志桩 | 1.保障居民炊事、采暖用气；2.保障工商业生产用气 |
| 供热管网 | 城市“暖气系统”,负责冬季集中供暖的管网系统 | 供热管道、截止阀、调节阀、温度计、压力表 | 1.保障居民采暖；2.保障公共建筑、企业采暖 |
| 电力管网 | 城市“动力心脏”,负责输送、分配电能的管网系统 | 人孔井、手孔井、管道基础、联接螺栓、螺母 | 1.输送电能；2.为城市居民、工商业分配高压/低压电 |
| 通信管网 | 城市“神经网络”,负责传输数据、信号的管网系统 | 管道、管箱、人(手)孔 | 1.保障手机、宽带、电视信号传输；2.支撑智慧城市相关信号传输 |
资料来源：观研天下数据中心整理
“十五五”（2026—2030年）规划将地下管网改造纳入国家“六张网”战略基础设施，明确以70万公里改造、5万亿元投资为核心目标，聚焦安全、智慧、绿色、韧性四大方向，全面升级城市生命线系统。未来五年城市更新投资总额至少15万亿元，其中地下管网改造投资总额约5万亿元。
“十四五”与“十五五”五年规划对比
| 规划期 | 改造/建设公里数 | 投资规模 | 核心特点 |
| 十四五 | 更新改造84万公里(存量为主) | 超1万亿元 | 聚焦老旧管网更新，内涝、燃气安全优先 |
| 十五五 | 建设改造超70万公里 | 突破5万亿元 | 升级为国家战略，强调智慧化+绿色化 |
资料来源：国务院、观研天下数据中心整理
“十五五”管网改造主要包括传统改造和智能化改造两大板块，两者协同推进，共同构建现代化城市基础设施体系。传统改造聚焦于解决管网老化、漏损、结构性缺陷等存量问题，是保障城市运行安全的“基础工程”。根据“十五五”规划，全国将建设改造地下管网超70万公里，智能化改造是提升管网运营效率的“赋能工程”，核心是将感知设备、通信网络和数字平台全面嵌入物理管网，推动从“人工巡查”向“自动诊断”转型。按照“十五五”规划要求，各类管网改造均需“同步推进智慧化改造”。智能化已从“可选项”变为“必选项”，预计智慧管网相关投入占比将提升。
“十四五”与“十五五”管网改造对比
|
传统领域改造 |
||||
|
项目(万公里) |
十四五 |
十五五 |
同比 |
对应需求增量(亿元) |
|
供水 |
10.40 |
17.50 |
68% |
253 |
|
污水 |
8.00 |
10.00 |
25% |
27 |
|
燃气 |
24.70 |
20.00 |
-19% |
-84 |
|
供热 |
9.40 |
12.00 |
28% |
17 |
|
智能化改造 |
||||
|
十四五 |
十五五 |
|||
|
渗透率假设 |
0% |
30% |
50% |
100% |
|
各项对应投资额(亿元) |
-- |
992-1666 |
1654-2777 |
3308-5553 |
|
供水(亿元) |
-- |
788-1313 |
1313-2188 |
2625-4375 |
|
排水污水(亿元) |
-- |
79-131 |
132-219 |
263-438 |
|
燃气(亿元) |
-- |
90-150 |
150-250 |
300-500 |
|
供热(亿元) |
-- |
36-72 |
60-120 |
120-240 |
资料来源：观研天下数据中心整理（zpp）
注：上述信息仅作参考，图表均为样式展示，具体数据、坐标轴与数据标签详见报告正文。
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行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势、洞悉行业竞争格局、规避经营和投资风险的必备工具，本报告是全面了解本行业、制定正确竞争战略和投资决策的重要依据。
·报告内容涵盖
观研报告网发布的《中国城市更新行业发展现状分析与投资前景研究报告（2026-2033年）》数据丰富，内容详实，整体图表数量达到130个以上，涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容，帮助业内企业准确把握行业发展态势、市场商机动向，正确制定企业竞争战略和投资策略。
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报告主要图表介绍
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表（部分） |
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2021-2025年行业市场规模 |
行业相关政策 |
|
2021-2025年行业产量 |
行业相关标准 |
|
2021-2025年行业销量 |
PEST模型分析结论 |
|
2025年行业成本结构情况 |
行业所属行业企业数量分析 |
|
2021-2025年行业平均价格走势 |
行业所属行业资产规模分析 |
|
2021-2025年行业毛利率走势 |
行业所属行业流动资产分析 |
|
2021-2025年行业细分市场1市场规模 |
行业所属行业销售规模分析 |
|
2026-2033年行业细分市场1市场规模及增速预测 |
行业所属行业负债规模分析 |
|
2021-2025年行业细分市场2市场规模 |
行业所属行业利润规模分析 |
|
2026-2033年行业细分市场2市场规模及增速预测 |
所属行业产值分析 |
|
2021-2025年全球行业市场规模 |
所属行业盈利能力分析 |
|
2025年全球行业区域市场规模分布 |
所属行业偿债能力分析 |
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2021-2025年亚洲行业市场规模 |
所属行业营运能力分析 |
|
2026-2033年亚洲行业市场规模预测 |
所属行业发展能力分析 |
|
2021-2025年北美行业市场规模 |
企业1营业收入构成情况 |
|
2026-2033年北美行业市场规模预测 |
企业1主要经济指标分析 |
|
2021-2025年欧洲行业市场规模 |
企业1盈利能力分析 |
|
2026-2033年欧洲行业市场规模预测 |
企业1偿债能力分析 |
|
2026-2033年全球行业市场规模分布预测 |
企业1运营能力分析 |
|
2026-2033年全球行业市场规模预测 |
企业1成长能力分析 |
|
2025年行业区域市场规模占比 |
企业2营业收入构成情况 |
|
2021-2025年华东地区行业市场规模 |
企业2主要经济指标分析 |
|
2026-2033年华东地区行业市场规模预测 |
企业2盈利能力分析 |
|
2021-2025年华中地区行业市场规模 |
企业2偿债能力分析 |
|
2026-2033年华中地区行业市场规模预测 |
企业2运营能力分析 |
|
2021-2025年华南地区行业市场规模 |
企业2成长能力分析 |
|
2026-2033年华南地区行业市场规模预测 |
企业3营业收入构成情况 |
|
2021-2025年华北地区行业市场规模 |
企业3主要经济指标分析 |
|
2026-2033年华北地区行业市场规模预测 |
企业3盈利能力分析 |
|
2021-2025年东北地区行业市场规模 |
企业3偿债能力分析 |
|
2026-2033年东北地区行业市场规模预测 |
企业3运营能力分析 |
|
2021-2025年西南地区行业市场规模 |
企业3成长能力分析 |
|
2026-2033年西南地区行业市场规模预测 |
企业4营业收入构成情况 |
|
2021-2025年西北地区行业市场规模 |
企业4主要经济指标分析 |
|
2026-2033年西北地区行业市场规模预测 |
企业4盈利能力分析 |
|
2026-2033年行业市场分布预测 |
企业4偿债能力分析 |
|
2026-2033年行业投资增速预测 |
企业4运营能力分析 |
|
2026-2033年行业市场规模及增速预测 |
企业4成长能力分析 |
|
2026-2033年行业产值规模及增速预测 |
企业5营业收入构成情况 |
|
2026-2033年行业成本走势预测 |
企业5主要经济指标分析 |
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2026-2033年行业平均价格走势预测 |
企业5盈利能力分析 |
|
2026-2033年行业毛利率走势 |
企业5偿债能力分析 |
|
行业所属生命周期 |
企业5运营能力分析 |
|
行业SWOT分析 |
企业5成长能力分析 |
|
行业产业链图 |
企业6营业收入构成情况 |
|
…… |
…… |
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图表数量合计 |
130+ |
·关于我们
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目录大纲：
【第一部分 行业基本情况与监管】
第一章 城市更新行业基本情况介绍
第一节 城市更新行业发展情况概述
一、城市更新行业相关定义
二、城市更新特点分析
三、城市更新行业供需主体介绍
四、城市更新行业经营模式
1、生产模式
2、采购模式
3、销售/服务模式
第二节 中国城市更新行业发展历程
第三节 中国城市更新行业经济地位分析
第二章 中国城市更新行业监管分析
第一节 中国城市更新行业监管制度分析
一、行业主要监管体制
二、行业准入制度
第二节 中国城市更新行业政策法规
一、行业主要政策法规
二、主要行业标准分析
第三节 国内监管与政策对城市更新行业的影响分析
【第二部分 行业环境与全球市场】
第三章中国城市更新行业发展环境分析
第一节 中国宏观经济发展现状
第二节 中国对外贸易环境与影响分析
第三节 中国城市更新行业宏观环境分析（PEST模型）
一、PEST模型概述
二、政策环境影响分析
三、经济环境影响分析
四、社会环境影响分析
五、技术环境影响分析
第四节 中国城市更新行业环境分析结论
第四章 全球城市更新行业发展现状分析
第一节 全球城市更新行业发展历程回顾
第二节 全球城市更新行业规模分布
一、2021-2025年全球城市更新行业规模
二、全球城市更新行业市场区域分布
第三节 亚洲城市更新行业地区市场分析
一、亚洲城市更新行业市场现状分析
二、2021-2025年亚洲城市更新行业市场规模与需求分析
三、亚洲城市更新行业市场前景分析
第四节 北美城市更新行业地区市场分析
一、北美城市更新行业市场现状分析
二、2021-2025年北美城市更新行业市场规模与需求分析
三、北美城市更新行业市场前景分析
第五节 欧洲城市更新行业地区市场分析
一、欧洲城市更新行业市场现状分析
二、2021-2025年欧洲城市更新行业市场规模与需求分析
三、欧洲城市更新行业市场前景分析
第六节 2026-2033年全球城市更新行业分布走势预测
第七节 2026-2033年全球城市更新行业市场规模预测
【第三部分 国内现状与企业案例】
第五章 中国城市更新行业运行情况
第一节 中国城市更新行业发展介绍
一、城市更新行业发展特点分析
二、城市更新行业技术现状与创新情况分析
第二节 中国城市更新行业市场规模分析
一、影响中国城市更新行业市场规模的因素
二、2021-2025年中国城市更新行业市场规模
三、中国城市更新行业市场规模数据解读
第三节 中国城市更新行业供应情况分析
一、2021-2025年中国城市更新行业供应规模
二、中国城市更新行业供应特点
第四节 中国城市更新行业需求情况分析
一、2021-2025年中国城市更新行业需求规模
二、中国城市更新行业需求特点
第五节 中国城市更新行业供需平衡分析
第六章 中国城市更新行业经济指标与需求特点分析
第一节 中国城市更新行业市场动态情况
第二节 城市更新行业成本与价格分析
一、城市更新行业价格影响因素分析
二、城市更新行业成本结构分析
三、2021-2025年中国城市更新行业价格现状分析
第三节 城市更新行业盈利能力分析
一、城市更新行业的盈利性分析
二、城市更新行业附加值的提升空间分析
第四节 中国城市更新行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第五节 中国城市更新行业的经济周期分析
第七章 中国城市更新行业产业链及细分市场分析
第一节 中国城市更新行业产业链综述
一、产业链模型原理介绍
二、产业链运行机制
三、城市更新行业产业链图解
第二节 中国城市更新行业产业链环节分析
一、上游产业发展现状
二、上游产业对城市更新行业的影响分析
三、下游产业发展现状
四、下游产业对城市更新行业的影响分析
第三节 中国城市更新行业细分市场分析
一、中国城市更新行业细分市场结构划分
二、细分市场分析——市场1
1. 2021-2025年市场规模与现状分析
2. 2026-2033年市场规模与增速预测
三、细分市场分析——市场2
1.2021-2025年市场规模与现状分析
2. 2026-2033年市场规模与增速预测
（细分市场划分详情请咨询观研天下客服）
第八章 中国城市更新行业市场竞争分析
第一节 中国城市更新行业竞争现状分析
一、中国城市更新行业竞争格局分析
二、中国城市更新行业主要品牌分析
第二节 中国城市更新行业集中度分析
一、中国城市更新行业市场集中度影响因素分析
二、中国城市更新行业市场集中度分析
第三节 中国城市更新行业竞争特征分析
一、企业区域分布特征
二、企业规模分布特征
三、企业所有制分布特征
第四节 中国城市更新行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供应商议价能力
三、购买者议价能力
四、新进入者威胁
五、替代品威胁
六、同业竞争程度
七、波特五力模型分析结论
第九章 中国城市更新行业所属行业运行数据监测
第一节 中国城市更新行业所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国城市更新行业所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国城市更新行业所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第十章 中国城市更新行业区域市场现状分析
第一节 中国城市更新行业区域市场规模分析
一、影响城市更新行业区域市场分布的因素
二、中国城市更新行业区域市场分布
第二节 中国华东地区城市更新行业市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区城市更新行业市场分析
1、2021-2025年华东地区城市更新行业市场规模
2、华东地区城市更新行业市场现状
3、2026-2033年华东地区城市更新行业市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区城市更新行业市场分析
1、2021-2025年华中地区城市更新行业市场规模
2、华中地区城市更新行业市场现状
3、2026-2033年华中地区城市更新行业市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区城市更新行业市场分析
1、2021-2025年华南地区城市更新行业市场规模
2、华南地区城市更新行业市场现状
3、2026-2033年华南地区城市更新行业市场规模预测
第五节 华北地区市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区城市更新行业市场分析
1、2021-2025年华北地区城市更新行业市场规模
2、华北地区城市更新行业市场现状
3、2026-2033年华北地区城市更新行业市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区城市更新行业市场分析
1、2021-2025年东北地区城市更新行业市场规模
2、东北地区城市更新行业市场现状
3、2026-2033年东北地区城市更新行业市场规模预测
第七节 西南地区市场分析
一、西南地区概述
二、西南地区经济环境分析
三、西南地区城市更新行业市场分析
1、2021-2025年西南地区城市更新行业市场规模
2、西南地区城市更新行业市场现状
3、2026-2033年西南地区城市更新行业市场规模预测
第八节 西北地区市场分析
一、西北地区概述
二、西北地区经济环境分析
三、西北地区城市更新行业市场分析
1、2021-2025年西北地区城市更新行业市场规模
2、西北地区城市更新行业市场现状
3、2026-2033年西北地区城市更新行业市场规模预测
第九节 2026-2033年中国城市更新行业市场规模区域分布预测
第十一章 城市更新行业企业分析（企业名单请咨询观研天下客服）
第一节 企业1
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优势分析
第二节 企业2
第三节 企业3
第四节 企业4
第五节 企业5
第六节 企业6
第七节 企业7
第八节 企业8
第九节 企业9
第十节 企业10
【第四部分 行业趋势、总结与策略】
第十二章 中国城市更新行业发展前景分析与预测
第一节 中国城市更新行业未来发展趋势预测
第二节 2026-2033年中国城市更新行业投资增速预测
第三节 2026-2033年中国城市更新行业规模与供需预测
一、2026-2033年中国城市更新行业市场规模与增速预测
二、2026-2033年中国城市更新行业产值规模与增速预测
三、2026-2033年中国城市更新行业供需情况预测
第四节 2026-2033年中国城市更新行业成本与价格预测
一、2026-2033年中国城市更新行业成本走势预测
二、2026-2033年中国城市更新行业价格走势预测
第五节 2026-2033年中国城市更新行业盈利走势预测
第六节 2026-2033年中国城市更新行业需求偏好预测
第十三章 中国城市更新行业研究总结
第一节 观研天下中国城市更新行业投资机会分析
一、未来城市更新行业国内市场机会
二、未来城市更新行业海外市场机会
第二节 中国城市更新行业生命周期分析
第三节 中国城市更新行业SWOT分析
一、SWOT模型概述
二、行业优势
三、行业劣势
四、行业机会
五、行业威胁
六、中国城市更新行业SWOT分析结论
第四节 中国城市更新行业进入壁垒与应对策略
第五节 中国城市更新行业存在的问题与解决策略
第六节 观研天下中国城市更新行业投资价值结论
第十四章 中国城市更新行业风险及投资策略建议
第一节 中国城市更新行业进入策略分析
一、目标客户群体
二、细分市场选择
三、区域市场的选择
第二节 中国城市更新行业风险分析
一、城市更新行业宏观环境风险
二、城市更新行业技术风险
三、城市更新行业竞争风险
四、城市更新行业其他风险
五、城市更新行业风险应对策略
第三节 城市更新行业品牌营销策略分析
一、城市更新行业产品策略
二、城市更新行业定价策略
三、城市更新行业渠道策略
四、城市更新行业推广策略
第四节 观研天下分析师投资建议
