我国物流地产行业驱动因素及竞争情况分析行业整体呈现一超多强格局

2022-08-16 09:17

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物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产始于上世纪80年代，最早由美国普洛斯集团率先提出并实践。现代物流地产的经营模式在2003年由Prologis引入中国，在多重因素推动下，现阶段我国物流地产行业已经较为成熟。

我国物流地产行业发展历程

发展阶段	具体发展情况
起步发展阶段(2003-2005)	外资叩门	1999年，电子商务在中国诞生
		2001年，中国加入WTO，大量外资企业进入中国
		2003年，物流地产“鼻祖”普洛斯进入中国开始“圈地运动”
		2004年，普洛斯成立其第一个中国物流园
		2005年，丰树进入中国
优化调整阶段(2006-2015)	外资野蛮生长	普洛斯、丰树等较早进入中国市场的外资企业开始疯狂“跑马圈地”，实现了高速增长，普洛斯一跃成为行业龙头
		嘉民、安博等后入外资巨头也开始加快布局
	市场规模扩大	中国仓储业投资额从2006年的370.9亿元增长到2015年的6620.2亿元，十年增长了17倍
	电子商务助力物流地产发展	2006年，圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商
		2007年，京东开始自建物流，正式进军物流地产领域
		2013年，阿里巴巴牵头成立菜鸟网络，进一步推动物流地产行业的升级
高速发展阶段(2016-至今)	多元化发展	行业发展背景：中国经济增速放缓，政策收紧，工业用地指标相应收紧，行业规模增速放缓；中国物流地产行业进一步向“现代化”迈进，提升科技竞争力
		行业发展升级：传统物流地产巨头，例如普洛斯等，开始逐步升级赛道竞争力，由“跑马圈地”开始逐渐回归物流地产的定制化运营和持续租赁
		入局企业逐渐多元化：传统房企由于房地产市场降温，开始布局物流地产行业，凭借房企的天然优势开始奋起直追；电商企业进一步加大投入，逐步由行业参与者转为行业领先者；零售企业、金融机构等齐入行，成为物流地产市场中的新生力量

资料来源：观研天下整理

一、物流地产行业驱动因素

1.政策引导物流地产行业发展

根据观研报告网发布的《中国物流地产行业运营现状调研与投资战略研究报告（2022-2029年）》显示，物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用。故随着现代物流的发展，物流地产近年来受到政府部门的高度重视，多次出台土地、税收等优惠政策推动物流地产行业快速发展。

物流地产行业相关政策

类别	时间	政策	主要内容及影响
方向性政策	2012.12	《关于促进仓储业转型升级的指导意见》	促进仓储业健康发展，加快推进传统仓储向现代物流转型升级，致力于建立健全我国现代流通体系、降低流通成本、提高流通效率。
	2013.10	《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》	着重物流基础设施的整合和建设，优化空间布局，国家级示范区可获政策支持。
	2014.10	《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》	着力降低物流成本，提升物流企业规模化、集约化水平，加强物流基础网络设施建设。
	2018.05	《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》	强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。
	2018.12	《国家物流枢纽布局和建设规划》	指出国家物流枢纽的重要性，明确对物流用地的支持，并提出引导冷链物流设施向国家物流枢纽聚集，促进冷链物流规模化发展。
指导性政策	2016.07	《“互联网+”高效物流实施意见》	致力于提升仓储配送智能化水平，发展高效便捷物流新模式，营造开放共赢的物流发展环境。
	2018.06	《关于物流企业承租用于大宗商品仓储设施的城镇土地使用税优惠政策的通知》	降低物流地产企业建设成本，促进物流地产企业有效发展，优化行业结构。
	2020.03	《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇土地使用税》	减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税，进一步降低物流地产设施的建设成本。
	2020.04	《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》	优先支持基础设施补短板行业，优化仓储物流行业结构，提高资金利用率。
	2020.09	《推动物流业、制造业深度融合创新发展实施方案》	推动物流业制造业深度融合、创新发展，保持产业链供应链稳定，推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

资料来源：观研天下整理

2.高标仓区域分布不平衡推动物流地产需求增长

21世纪以来我国制造业逐步从传统低端制造业向新兴高端制造业转型升级。电子通讯、机械、计算机等新兴高端制造业产品结构复杂且更新迭代速度快，供应商众多，其对供应链效率的要求高于传统低端制造业，逐步成为高标仓的主要需求来源。但我国高标仓区域分布不平衡，主要集中在于长三角、珠三角与环渤海区域，推动物流地产需求进一步增长。

资料来源：观研天下整理

数据来源：观研天下数据中心整理

3.疫情使得物流地产行业衍生出新兴驱动力

新冠肺炎疫情的推动，使得物流地产行业衍生出了新兴驱动力，诸如冷链物流、生鲜电商以及社区团购开始发力，助力物流地产行业持续发展。

数据来源：观研天下数据中心整理

二、物流地产行业竞争

1.物流地产行业参与者

物流地产行业一般由地产商、物流商和电商三者主导，随着市场的扩展，行业主体逐渐多样。目前我国物流地产行业参与者可分为外资物流地产开发商、内资物流地产开发商、传统房地产开发商、金融机构、电商企业五大类。

我国物流地产行业参与者分类

类别	简介	代表企业
外资物流地产开发商	最早在中国开展高标准仓储物流设施的企业，通过基金运作模式奠定了“物流地产”的概念。	普洛斯、安博中国
内资物流地产开发商	受外资开发商影响开始介入物流地产开发,其中宇培、易商、第一产业集团带有一定外资属性。	宝湾、宇培国际控股
传统房地产开发商	传统房地产开发商在国内地产行业进入“白银时代”后开始谋求转型寻找新的利润增长点。	富力集团、万科
金融机构	传统房地产开发商在国内地产行业进入“白银时代”后开始谋求转型寻找新的利润增长点。物流地产的商业模式适宜于开展金融层面的运作,因此吸引到了金融类企业参与竞争。	平安不动产、光大安石
电商企业	基于其战略规划和资源合理利用的考虑，同时提升其自身在节点城市和全国市场渗透,电商积极自建布局其物流网络。	菜鸟、京东物流

资料来源：观研天下整理

2.物流地产行业经营模式

物流地产行业各类入局者探索多种经营模式，包括地产企业主导，物流企业主导，地产、物流企业合作，电商企业主导，电商企业包揽五大经营模式。地产企业主导的经营模式下物流企业的固定资产投入资金少,成本低，可专注于配送等核心业务。物流企业主导的经营模式属于自持重资产模式,除了物流经营获益，还可充分享受到地产增值的利益;物业折旧费冲抵部分税收，降低物业总体成本低。地产、物流企业合作的经营模式发挥了物流企业和地产开发商各自的优势,实现互补和双赢。电商企业主导的经营模式有利于电商控制物流的规模化和规范化，专业性。电商企业包揽的经营模式则保证了企业对物流环节的完全控制。

物流地产行业经营模式分类

类别	概况	优点	代表企业
地产企业主导	传统的开发转租模式，房企只负责投资开发,在选相关，物流设施建成后转租给物流企业，房地产企业不参与具体的运营环节。	对房企与物流企业而言，各尽所长。物流企业的固定资产投入资金少,成本低，可专注于配送等核心业务。	普洛斯、万纬
物流企业主导	物流企业不仅要进行物流管理与运营，还要主导项目的选址、设计、开发等全流程，前期投入巨大。	属于自持重资产模式,除了物流经营获益，还可充分享受到地产增值的利益;物业折旧费冲抵部分税收，降低物业总体成本低。	顺丰、京东
地产、物流企业合作	物流企业和地产开发商共同出资，地产开发商负责投资开发和物业管理，物流企业负责物流业务。	发挥了物流企业和地产开发商各自的优势,实现互补和双赢。	普洛斯、宝湾
电商企业主导	电商投资建设物流中心之后，自主运营，但会将部分物流业务外包给物流企业。	有利于电商控制物流的规模化和规范化，专业性。	阿里巴巴、苏宁
电商企业包揽	电商全权包揽所有角色，自行包揽所有物流业务。	保证企业对物流环节的完全控制。	京东