我国老旧小区改造发展环境分析机大于危环境下哪些行业将迎来利好？

2022-05-09 09:01

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一、老旧小区改造环境分析

1.优势

2020年7月，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作。据住建部定额司统计，2000年前我国老旧居住小区约达16万个，相关居民超4200万户。由于建成年代较早，老旧小区通常存在环境质量差、建筑功能不完善、公共活动空间和配套基础设施不足等问题。而老旧小区改造不仅能够提高人们生活质量，还能建立和谐社区和提高城市良好形象。近年来老旧小区改造逐渐成为国家改善居民生活条件的重要民生举措和推动城市开发建设的重要项目。

资料来源：观研天下整理

2.劣势

（1）老旧小区改造涉及内容复杂

据观研报告网发布的《中国老旧小区改造行业发展趋势分析与投资前景研究报告（2022-2029年）》显示，老旧小区整体规模不大但涉及的内容较多，如小区内供水、供电、燃气、网络等，常见的改造内容包括路面改造、地下管网改造、房屋立面改造、公共空间改造、架空管线规整、化粪池更换等。这些不同的改造内容涉及不同的部门与环节，使得老旧小区改造相对来说较为复杂，难度也较高。

（2）老旧小区改造处于初级阶段

根据住建部数据，2020年全国老旧小区累计改造4.03万个,其中涉及户数为736万户。老旧小区累计改造数量增多，但由于改造程度不深，我国老旧小区仍处于初级改造阶段。具体来看，大多数正在改造或已经改造完成的老旧小区主要将精力集中在小区的外观改造上，对基础设施建设、社区配套服务的改造提升力度小，这大大背离了居民的实际需求：老旧小区住户多为行动不便的老年人，小区的外观改造对于他们来说并不能起到改善生活环境的关键作用，因此多数改造项目无法为居民带来真实而长久的福利。

数据来源：观研天下数据中心整理

3.机遇

作为惠民生扩内需的重要内容以及推进城市更新和开发建设方式转型的重要组成部分，近年来老旧小区改造受到国家的重点关注。事实上，在城镇老旧小区改造工作正式上升到国家政策层面前，我国多次会议上已经提出要求加快老旧小区改造。此后，随着国家不断着力推进相关政策，老旧小区改造投资潜力持续增加。

如2021年9月2日，国家发改委、住建部在《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》中指出，要认真摸排2000年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板，将安全隐患多配套设施严重缺失群众改造意愿强烈的城镇老旧小区优先纳入年度改造计划。

2021年12月14日，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅印发的《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》提出，把牢底线要求，坚决把民生工程做成群众满意工程；聚焦难题攻坚，发挥城镇老旧小区改造发展工程作用；完善督促指导工作机制等。

我国老旧小区改造相关政策/会议主要内容

时间	政策/会议	出台/提出部门	主要内容
1955年4月18日	中共中央政治局会议	-	稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
1995年4月18日	-	国务院	鼓励把社区医疗、养老、家政纳入老旧小区改造范围，给子财税支持
2015年12月1日	中央城市工作会议	-	深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造。
2017年12月1日	-	住建部	在15个城市开展老旧小区改造试点，目的是探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。15个试点城市为广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、吁和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波。
2019年6月1日	-	国务院	部署推进城镇老旧小区改造。
2019年9月1日	-	财政部、住建部	专项资金支持范围包括老旧小区改造等。
2019年12月1日	中央经济工作会议	-	要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
2019年12月1日	全国住房和建设工作会议	-	进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。
2020年1月1日	-	李克强	大规模推进老旧小区改造
2020年4月1日	住建部电话会议	-	积极扩大住房和城乡建设领域有效投资和消费。抓好棚户区改造、政策性租赁住房建设和城镇老旧小区改造，进一步完善支持政策，加快推进改造项目开工复工。推动住房租赁企业经营模式转变，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造，以及养老、租赁住房建设等，推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业，建设智慧社区
2020年7月20日	《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》	国务院办公厅	明确改造任务；建立健全组织实施机制；建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制；完善配套政策；强化组织保障
2021年9月2日	《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》	国家发改委、住建部	指出要认真摸排2000年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板将安全隐患多配套设施严重缺失群众改造意愿强烈的城镇老旧小区优先纳入年度改造计划
2021年12月14日	《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》	住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅	一、把牢底线要求，坚决把民生工程做成群众满意工程。二、聚焦难题攻坚，发挥城镇老旧小区改造发展工程作用。三、完善督促指导工作机制。
2022年3月	《全国城镇老旧小区改造统计调查制度》	住房和城乡建设部	为指导各地有序有效开展城镇老旧小区改造统计工作，及时了解新开工改造城镇老旧小区数量等指标，全面掌握改造小区情况及加装电梯、改造建设养老托育等服务设施的计划和改造情况，为各级政府制定政策和宏观管理提供依据，住房和城乡建设部制定了《全国城镇老旧小区改造统计调查制度》

资料来源：观研天下整理

4.风险

（1）老旧小区改造资金筹集难度大

在城市老旧小区改造中，小区环境、公共设施、小区管理等多个方面都需要大量的资金投入，项目成本较高，目前主要依靠政府支出。但一来政府财政资金有限，且对用途有明确规定，资金限制条件多。二来不同地区政府对老旧小区改造的资金支持力度不同，部分地区难以申请到足额财政资金，改造难度增加，导致地区之间的小区改造进度差距较大。根据数据，2021年1-5月，全国新开工改造城镇老旧小区2.29万个，占年度目标任务的42.4%，其中河北（89.2%）、上海（86%）、山东（72.4%）等地进展较快，海南（1.3%）、西藏（16.7%）、广东（16.9%）等地则进展较慢。

数据来源：观研天下数据中心整理

（2）老旧小区改造管理体系不完善

在城市老旧小区改造中，要对不同部门以及实际施工环境进行综合考虑，因此需要结合老旧小区改造的实际情况建立管理制度和体系。但现今我国老旧小区改造管理体系不够完善，多数时候只有在充分征求居民意见后才能予以方案，从而难以实现老旧小区的高效率改造。

（3）老旧小区改造项目周期长

在老旧小区改造中，不论是前期的改造还是后期的成果维护，都需要大量的时间投入，项目周期长使得企业要在长期运营下才能收回成本。且多数老旧小区除了有大量的老年居民，还有大量的流动性较强的租户，小区运营管理不确定因素增加，提高了企业投资风险。

5.老旧小区改造环境总结

我国老旧小区改造对改善民生、城市建设、社会治理等方面来说具有重要意义，改造有政策支持且市场规模大，老旧小区改造成为大势所趋。因此，尽管当前我国老旧小区改造面临改造过程复杂、改造程度较低等劣势以及资金、管理体系、周期方面的风险，但在经济快速发展的新时代，随着我国居民对老旧小区的改造意愿日益强烈以及多方不断积极探索针对改造难题的措施，总体上国内老旧小区改造机大于危。

二、老旧小区改造利好哪些行业？

老旧小区改造潜力大，那么随着全国老旧小区改造的推进，有哪些行业将充分受益？

从改造内容看，根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，我国老旧小区改造内容分为三大类：以小区公共部位改造为主的基础类，相关利好行业如建筑屋面/外墙/楼梯维修、补漏等；以环境及配套设施改造为主的完善类，相关利好行业包括电梯加装、建筑节能改造等；以社区服务供给改造为主的提升类，相关利好行业包括养老、托育、家政保洁等。