长租公寓市场热度回升 众多企业争相布局增值服务新蓝海

一、长租公寓行业概述及分类

长租公寓是房地产市场一个新兴的行业，是指将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。长租公寓是相对于短租公寓而言的，在传统租赁市场上，长租公寓的租赁时间一般为一年或以上租期。与短租民宿相比，长租公寓租期稳定，更容易形成标准化服务与管理，更能满足租户长期稳定的租住需求。按照长租公寓的品质和租金从低到高将长租公寓排序，行业可大致分为：廉租房、散户出租、品牌公寓、服务式酒店公寓等。此外不同物业的股东背景、持有形式、物业形态不同，也可分为不同的类型。

长租公寓的分类

资料来源：观研天下数据中心整理

二、政策大力扶持，长租公寓市场热度回升

根据观研报告网发布的《中国长租公寓行业现状深度分析与投资前景研究报告（2023-2030年）》显示，长久以来，我国住房市场“重售轻租”的模式令长租公寓市场发展相对滞后。近年来，随着我国社会经济的不断发展，人口流动愈发频繁，租房人口规模逐渐增加，尤其是城镇化迈入新的发展阶段并持续驱动生产要素及流动人口向城市尤其是中心城市聚集，在这些城市资源承载力有限的背景下，不断增长的城市人口对住房供应和居住品质提出了多元诉求，住房租赁市场的供需矛盾逐步显现，长租公寓市场重要性持续提升。为加快培育长租公寓市场，自2015年起，政府陆续出台政策支持地产开发企业发展长租公寓业务，提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，从财税、金融、土地、社会保障等各个方面出台了大量措施推动国内长租公寓市场的发展壮大，例如保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”支持和保障性租赁住房认定标准和流程的明晰，都将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

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尤其是2021年以后，针对机构化长租公寓市场的政策支持力度进一步加大，重点涉及盘活存量资产、税收优惠、融资和资本市场这三个方面。进入2022年，中央还特别提出将发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的合理住房需求。政策不仅从供给端扩大了供地渠道为保障性租赁住房注入了更多房源，更从强大的金融支持和税收优惠上为发展保障性租赁住房提供了充足的养分，确保了政策的有效实施落地。

机构化长租公寓市场的支持政策

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观研天下分析师观点：随着政策层面正式将保障性租赁住房纳入基础设施领域公募REITs的范畴，这意味着行业的底层逻辑换轨成为了资产管理逻辑，在这样的背景下，长租公寓企业的资产管理能力非常重要。

三、集中式长租公寓是行业主流，一二线核心城市仍是头部企业战略重心

由于分散式长租公寓更容易形成规模效应，我国长租公寓早期基本都是分散式, 但信息不对称、房源、产品、服务参差不齐一直是行业固有问题。近年来，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度逐步加大，行业规范不断理清，运营质量日益受到市场各方重视。相较于分散式长租公寓，集中式长租公寓具备产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等优势，日渐成为行业发展的主流趋势。

早在2018年，我国长租公寓品牌就已多达1200家以上，运营房屋数量超200万间。其中以泊寓、冠寓为代表的头部企业大多将业务发力重心放在北上广深一线城市及杭州、成都、武汉、天津、南京和苏州等区域核心城市，带动我国长租公寓市场呈现专业化、规模化发展的趋势。至2023年一季度，位于市场领导地位的泊寓、冠寓、魔方生活服务集团、乐乎公寓集团、珠江租赁、百瑞纪(窝趣)、瓴寓国际、朗诗寓、城方、招商伊敦公寓十家不同背景的集中式长租公寓企业累计开业规模67.48万间，环比增长7.51%。

2023年第一季度集中式长租公寓企业开业规模TOP10

资料来源：观研天下数据中心整理

结合具体运营的项目分布，将近39%的项目分布在成都、杭州、武汉、西安、苏州、南京等新一线城市，新一线城市占比同比大幅提升。其中冠寓、朗诗寓、乐乎公寓、招商伊敦公寓都在2023年一季度布局了新一线城市；57%的新开业房源集中在一线城市，尤其是北京和上海迎来了龙湖冠寓、乐乎公寓集团、瓴寓国际、上海地产城方等头部企业的强势入驻；仅4%的项目分布在其他城市，同比小幅下降，也反映出规模化、机构化的长租公寓企业在选址上偏向于一线城市或发展较快、人口净流入较多的强二线城市。同时，也意味着在过去三年即便处于行业发展初期，同时面临疫情的冲击，我国长租公寓市场仍然得以快速发展、市场规模快速扩大。

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观研天下分析师观点：整体来看，一二线城市租赁市场活跃度较高，这一点从头部企业的布局也可以印证，其业务重心主要偏向长三角、珠三角、粤闽浙沿海城市群等重点城市群、核心城市，在此背景下，长租公寓企业应持续优化区域布局，重点关注区域核心城市的住房租赁市场发展机会。

四、并购潮持续活跃，融资收购成为长租公寓市场重要发展趋势之一

回顾近几年的长租公寓行业，并购是一大关键词。事实上，早在2017年，长租公寓品牌横向并购、纵向联合趋势已初见端倪；2020年7、8月份长租公寓的“暴雷”事件，更是加快了行业资本的整合，后疫情时代，行业收并购成为常态，而这一现象在集中式长租公寓中尤为显著：2020年底，世联红璞宣布易主，而背后的接盘方正是魔方，同时间，长租公寓运营商自如则宣布并购贝客青年精品公寓，发力集中式长租公寓市场…截至目前，融资收购已成为长租公寓市场的重要发展趋势之一。

进入到2023年，长租公寓并购潮并未就此结束。3月20日，朗诗绿色生活发布公告，收购朗诗寓轻资产运营业务已获股东会审批通过。收购完成后，北海朗润商业管理有限公司将成为朗诗绿色生活的间接全资附属公司；据睿和智库独家获悉，城璟租住集团也已于近日正式收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，成为城璟租住集团旗下首个重资产长租公寓项目，也将成为松江区标杆的精品宿舍型保障性租赁住房项目。此外，外资也成为市场并购的重要角色。2023年以来，领盛投资已接连收购上海黄兴大楼、杨浦三幢公寓用于打造长租公寓。5月23日，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分。可以看到，随着越来越多企业和机构开始布局长租公寓市场，公寓产品成为业主、投资者炙手可热的选择之一。

五、中资产模式逐步淡化，未来向更轻和更重的两极化方向发展

目前，长租公寓企业主要有三种主流的商业模式：重资产、中资产和轻资产。

重资产模式对于运营商的资金规划能力、前期研判能力、施工建设能力和产品设计能力要求较高，因此多数是国企、开发商、金融机构等资金雄厚的企业，该模式下主要通过自建、收购等方式获取并持有房源，典型的如房企系的万科泊寓。中资产模式在住房租赁市场起步阶段，曾被许多长租公寓企业选择，因为它可以在短时间内吸收房源，实现快速的规模发展，国内中资产模式的典型机构为魔方公寓。

轻资产模式是三种租赁公寓商业模式中投入成本最低、回收周期更长的一种，轻资产的委托运营模式，运营方以自己成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，通过委托管理赋能给投资人，让投资人以最小的成本，获得成熟品牌和运营能力的最大价值，典型代表如脱胎于酒店行业的百瑞纪集团、华住集团城家等。在过去的很长一段时间里，经济面临较大的下行压力，长租公寓运营方被倒逼选择轻资产的运营方式。但是近两三年，市场情况出现了重大改变，房地产市场整体下行加上金融资本层面的支持持续发力，越来越多的资本和市场主体开始发力“重资产模式”。总的来看，在新的市场境况下，长租公寓企业的商业模式开始向更轻和更重的两极化方向发展，单纯“租赁-运营”的中资产模式逐步淡化。

三种资产运营模式对比分析

资料来源：观研天下数据中心整理

六、用户需求发生结构性改变，企业探索盈利新增长点

当前我国大部分长租公寓的收入来源较为单一，其主要包括每间公寓的租金收入及管理费用等，这与传统的二房东赚取房租差价并没有较大差别，因此长租公寓存在新盈利点难以突破的问题。随着90后、00后成为租房的主力军，消费理念的转变也为行业带来了新机遇，他们愿意通过付费来提升自己的居住体验。

对此，行业内的优秀企业纷纷开始探索新的盈利增长点，其中社群平台打造、智能化场景应用等增值服务作为新的增长点，为长租式公寓市场带来新的发展机遇。例如，为了拉长增值服务链，魔方生活通过举办各种脱口秀、推出品牌联名活动等，为住户间的社交活动提供了具有趣味性的空间，营造了良好的公寓社交氛围。在基础服务上，魔方公寓则是在内部开设了24小时收取快递房间及外卖架、安排保安人员24小时巡逻，为住户带来了归属感与优质的居住体验。另外，由于房源集中、标准化程度高，在增值服务方面，集中式长租公寓拥有比分散式长租公寓更多可以挖掘的需求点，不少运营商积极通过打造健身房、电竞室等具有社群属性的公区配套来提高居住体验，增加租户黏性。例如万科泊寓与万科旗下V盟用户增值服务平台合作，泊寓租户通过V盟可享受到与万科业主客户一样的服务，比如零食贩卖机、迷你KTV、移动充电宝、精致洗衣、多选择订餐、入户深度清洁等。

值得一提的是，随着Z世代成为住房租赁的核心客群，用户需求正在发生结构性改变。ICCRA住房租赁产业研究院调研显示，当前青年人、新市民群体在考虑租房供给时排名前三的需求依次为：是否可以携带宠物入住、租约和租金的稳定性、房间朝向。可以同自己的宠物共同生活，成为Z世代在租住选择时首先会考虑的因素，因此预计未来宠物友好型公寓也将成为长租公寓增值服务非常重要的方向之一。

资料来源：ICCRA住房租赁产业研究院、观研天下整理

观研天下分析师观点：当前长租公寓行业已经进入了存量时代，未来品质化、标准化，跟上时代潮流，是长租公寓产品的基本要求。而对于企业来说，行业底层逻辑也将从以往的挣快钱，转变到通过品牌和运营实现“资产管理”，这意味着企业须得及时改变思路才能不被落下。（LZC）