咨询热线

400-007-6266

010-86223221

房屋中介乱象扰乱二手房交易市场秩序 政策密集出台将助力市场健康发展

一、二手房交易市场概述

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易通常需要经过选择房源、实地看房、查看房屋产权、签订合同、缴税过户和领取房产证6个步骤,流程比较繁杂,当事人主要涉及买房者、卖房者、房屋中介三方。

二手房是一手房市场的补充,是房地产市场的重要组成部分。随着城镇住房制度的不断改革和深化,国家对新建商品房的宏观调控以及存量房数量的不断增加,二手房市场渐渐兴起并快速进展,交易规模逐年扩大。截至2022年,我国二手房交易额达6.5万亿,占住房交易总额的比例达41%。

二、购房者对二手房持观望态度,多地成交量大幅下降

每年3月和4月往往是房产成交量激增的时期,有着“金三银四”的说法。因为这一阶段临近小学入学报名和小升初,学区需求、置换需求等多种需求叠加。但今年3月楼市经历“小阳春”之后,此前一度火热的二手房市场再度回归冷寂,4月多地二手房成交量均出现大幅下降。其中,北京、杭州、南京、合肥等城市环比跌幅甚至超过三成。

每年3月和4月往往是房产成交量激增的时期,有着“金三银四”的说法。因为这一阶段临近小学入学报名和小升初,学区需求、置换需求等多种需求叠加。但今年3月楼市经历“小阳春”之后,此前一度火热的二手房市场再度回归冷寂,4月多地二手房成交量均出现大幅下降。其中,北京、杭州、南京、合肥等城市环比跌幅甚至超过三成。

数据来源:观研天下数据中心

根据观研报告网发布的《中国二手房行业发展趋势研究与未来前景分析报告(2023-2030年)》显示,二手房成交量大幅下降主要是由于购房者受到政策、税费、新房市场回暖三重因素影响,想买却不敢买,对市场持有观望态度。具体而言:

政策观望由于二手房不像新房购买一样有企业作为保障,为了降低信息不对称,防止产权不清晰、房屋质量、流程、合同等交易风险,多数二手房购买者会选择找房屋中介,中介费就成为了交易中除房屋购买费用外最大一笔支出。目前,我国二手房中介费一般为房屋成交价的2%-3%,金额十分高。而近期国家出台了关于对房地产经纪公司的规范,鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费。另外,2023年1月以来,北京、南京、郑州等多地陆续启动二手交易“带押过户”政策,但由于多地银行相应办理流程还尚未清晰。这些政策使得二手房购买者放缓步伐,对市场持有观望态度,期待政策落地成熟时中介费用有所减少,流程缩短,更省钱省时省力。

税费较高增值税及其附加税、个人所得税、交易契税等税费在很大程度上会对二手房市场产生很大的影响。购买二手房通常是由买家承担房屋过户的税费,其中包括契税、个人所得税、土地增值税等。相比之下,够买新房只需要缴纳契税和一些其他的费用,税费通常会比二手房低。

新房市场回暖今年1月初,新冠病毒感染实行“乙类乙管”后,国内社会经济运行转换到后疫情时代,这显然让压抑许久的楼市逐渐热闹起来。受楼市交易旺季到来及税费利好政策显效等因素的影响,各种利好政策倾向新房,再加上新房物业、环境、设备条件、设计等各方面更为改进,新房更受到大众欢迎。截至2023年2月全国重点城市新房找房热度环比上涨92%。其中,一线城市新房找房热度环比上涨102.8%,上海、广州、深圳新房找房热度环比上涨均超1倍;二线城市新房找房热度环比上涨91.5%;三四线重点城市新房找房热度环比上涨86.4%。随着新房市场的回暖,二手房市场热度有所下降,成交量也有所下降。

三、二手房挂牌量持续攀升,卖房者只能被迫降价出售

虽然多数城市二手房成交量环比大跌,市场需求减少,但这并不影响二手房卖方出房热情,二手房挂牌量仍在持续攀升。截至2023年4月,北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门等十个城市二手房住宅挂牌量为212.3万套,环比上涨8.5%,同比上涨高达124.78%。其中,杭州挂牌量超21万,位于榜首,其余也均突破10万。

虽然多数城市二手房成交量环比大跌,市场需求减少,但这并不影响二手房卖方出房热情,二手房挂牌量仍在持续攀升。截至2023年4月,北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门等十个城市二手房住宅挂牌量为212.3万套,环比上涨8.5%,同比上涨高达124.78%。其中,杭州挂牌量超21万,位于榜首,其余也均突破10万。

数据来源:观研天下数据中心

在购房观念和“带押过户”政策影响下,很多二手房业主更倾向买新房。一方面,现在大家都形成了一种共识,就是要卖掉较差的资产,换成优质的资产。房子更是如此,目前新房价格相对较低,不少人都想卖掉手上的老房子,换成核心区的新盘或者优质次新房,既改善居住,又更加保值。除此之外,很多房主由于孩子上学因素,有急切置换学区房的需求。并且,目前北京、南京、郑州等多地陆续启动了二手交易“带押过户”政策,即业主出售住房时不必先结清前一笔贷款,便可办理房屋过户登记,从而省去了原先的解抵押步骤。该政策的出台简化了二手房交易流程,降低交易成本,虽然目前政策落地尚未成熟,但这也使业主对于二手房交易市场看好,纷纷挂出房源。

二手房挂牌量持续攀升和成交量下降的现状导致目前二手房市场供过于求,库存量在不断增加,二手房难卖几乎成了当前市场的共识,卖主之间竞争激烈。而降价成为了市场卖主最佳选择。为了近尽快将房源出手,市场上有卖主选择主动降价。这样就会导致一些报价正常的卖主开始焦虑,也被迫降价,不然房子将难以出手。如此以来,容易形成恶性循环,导致二手房平均成交价不断下降。截至2023年4月,全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米,环比下跌0.14%,跌幅较上月扩大0.09个百分点。

二手房卖主被迫降价决策过程

采取措施 邻居不降价 邻居降价
不降价 价格守住,但可能都不能成交 邻居成交,我陪跑
降价 我成交,邻居陪跑 客户要求新一轮降价

资料来源:观研天下整理

四、中介服务是交易中关键一环,行业乱象丛生扰乱二手房市场秩序

在二手房交易过程中,买卖双方存在着价格、房源、交易流程等方面信息差,并且房地产交易涉及金额巨大,有可能直接影响买卖双方生活。对于二手房源众多且购房需求多样化的我国而言,房屋中介起到了至关重要的作用。

二手房不通过中介交易容易产生的风险

主要风险 具体内容
房主非产权人 对于购房者来说,了解房主真实性十分必要,如果有中介公司的参与,一般会提高房主的可信度。如果自行交易容易出现出卖人并非房屋所有权人,未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房等现象。例如,夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等。
产权不清晰 中介公司一般都会对交易的房子进行房屋产权调查,如果购房者选择自行交易也要认准产权,以免房屋今后不能出手,按规定,买卖双方要缴纳相关税费,办理产权过户手续,房地局才会核发过户后的产权证。
房屋本身 例如用于交易的房屋为违章建筑;房屋权属有争议;房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质量瑕疵。
流程风险 如果通过中介,一般流程都会通过中介来进行,购房者按照流程即可。但如果自行交易,每个步骤都需要亲力亲为,房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记,出卖人仅将房屋交付购买人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
合同风险 有了中介的参与,就是三方力量的博弈,因此相应的条款签订会较为明确。如果是双方交易,那么购房者需要注意对权利义务约定不明,或者合同条款签订不明确等问题,以免其中一方的权益受到损害,不利于以后进行法律维权等等。

资料来源:观研天下整理

正是房屋中介服务机构仗着其在二手房交易中有着至关重要的作用,房屋中介服务乱象丛生,扰乱着二手交易市场秩序。主要体现在两个方面:

1.中介费金额设置不合理2014年6月,国家发展改革委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》指出房地产中介服务机构实行市场调节价。这就意味着,具体收费标准由房地产经纪机构自行制定并按规定明码标价。因此,我国房产中介服务形成了以房屋价格为基准进行固定费率计费的交易习惯。目前,我国二手房买卖的中介费是房屋成交价的2%至3%,也就是说200万的二手房,中介费高达4万-6万元。如此统一的计算方式会导致价格高的房产,中介费水涨船高,与房产中介机构所提供的服务成本和服务质量很可能不相匹配。

2.中介机构提供的服务和收取不成正比中介费的价值应该体现在能顺利帮买房者完成过户的每个细节之中,但现如今高昂的中介费却并不能享受到同等的服务:(1)看不见的服务收费。中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。但大多数购房者能感受到的仅是中介人员提供咨询、带看房、帮着办理过户业务等服务。(2)服务缺乏专业性。房屋中介人员从业门槛低,通常缺乏专业性的培训,不了解政策和房屋具体情况、临时找材料、对问题房源敷衍了事等问题常有发生。(3)提供“非中介”服务。有些房产中介工作人员会因为买新房手续少,并可以拿到开发商提成等缘由,在得知购买者的需求情况下,并不是按其需求寻找二手房源,而是一直向他推荐新房,以便获得更高利润。

五、政策密集出台,助力二手交易市场健康发展

在房屋中介服务乱象丛生,严重扰乱二手交易市场的背景下,国家相继出台政策,着重从简化交易流程和加强房地产经纪服务监管两方面入手,制定明确措施,保障二手房交易双方利益不受损害,助力行业健康发展。

2021年以来二手交易市场相关政策

时间 颁布机构 政策名称 具体内容
2021.07 住建部联合8部门 《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 明确提到力争用3年左右时间,违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立,实现房地产市场秩序明显好转,二手房市场也包含其中。
2022.09 财务局、税务局 《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》 明确自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2023.03 自然资源部联合银保监会 《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》 要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”,先从省会城市、计划单列市开始并拓展到其他县市;而且要从同一银行机构逐步向跨银行机构拓展。即房贷没还完就可以卖房,原来房子办了按揭的无需提前还清贷款赎楼,直接可办理过户手续完成买卖交易。
2023.05 住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局 《关于规范房地产经纪服务的意见》 针对未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题进行规范。例如,经纪机构应当在经营门店、网站等场所公示服务项目、服务内容和收费标准,不得混合标价和捆绑收费;并且要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用;要求各地要建立健全房屋交易管理服务平台,加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理等。

资料来源:观研天下整理(ZXY)

更多好文每日分享,欢迎关注公众号

【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可,任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题,烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com,我们将及时沟通与处理。

我国智慧城市行业现状分析:数个大型智慧城市群形成 市场规模稳增

我国智慧城市行业现状分析:数个大型智慧城市群形成 市场规模稳增

中国已经将智慧城市写入国家战略,并投入大量资金。早在2012年12月我国便开始智慧城市试点申报工作;在2013年1月我国住建部公布了首批国家智慧城市试点共90个,同年8月国内试点智慧城市数量已达193个;2015年4月国家智慧城市试点已达300个;到2016年国家更是提出新型智慧城市,并在此后开展对新型智慧城市自评估的

2024年09月20日
数字技术赋能家居产业,国内市场大有可为

数字技术赋能家居产业,国内市场大有可为

目前,我国智能家居已进入相对快速的发展阶段,协议与技术标准开始主动互通和融合,行业并购现象开始出现并逐渐成为主流。近年来消费者愈发注重家居便利性、舒适性和功能性,智能家居市场规模快速扩容,2023年我国智能家居行业市场规模超过7200亿元。

2024年09月09日
我国智慧城市行业:市场呈现出如火如荼发展局面 充分竞争特征明显

我国智慧城市行业:市场呈现出如火如荼发展局面 充分竞争特征明显

全年全社会固定资产投资509708亿元,比上年增长2.8%。固定资产投资(不含农户)503036亿元,增长3.0%。在固定资产投资(不含农户)中,第一产业投资10085亿元,比上年下降0.1%;第二产业投资162136亿元,增长9.0%;第三产业投资330815亿元,增长0.4%。基础设施投资增长5.9%。社会领域投资

2024年08月07日
我国房地产行业: “三大工程”建设为推进重点 头部效应正不断加强

我国房地产行业: “三大工程”建设为推进重点 头部效应正不断加强

国家统计局发布的数据显示,2023年1-12月,全国房屋新开工面积9.54亿平方米,同比下降20.6%;其中住宅新开工面积约6.93亿平方米,同比下降20.9%。

2024年07月17日
我国电梯行业:需求开始复苏 加装及存量替换市场有望贡献明显增量

我国电梯行业:需求开始复苏 加装及存量替换市场有望贡献明显增量

电梯需求由新建地产的新梯需求、加装、存量更换、海外出口、轨交市场组成,2023年在多重需求向好的推动下,电梯整机销量同比增长10.68%至121.86万台,市场规模同比增长8.72%至1557.77亿元,未来新建地产电梯需求下滑,但加装市场、存量替换市场有望贡献明显增量,可对冲一部分地产下滑所导致的需求缺口。

2024年06月25日
我国建筑劳务行业:市场保持良好运行 专业化仍是未来主要发展方向

我国建筑劳务行业:市场保持良好运行 专业化仍是未来主要发展方向

近年来我国建筑劳务行业企业数量保持稳定增长态势,2018年我国建筑劳务行业企业数量为5299家,2022年企业数量为6210家,2023年增长至6363家。

2024年05月25日
房地产精细化转型下五恒系统应用市场或进一步打开 企业国际化将迎更多商机

房地产精细化转型下五恒系统应用市场或进一步打开 企业国际化将迎更多商机

产品的多样化、品类的丰富性、结构型的拓展是中国空调行业长远发展的趋势所在。与此同时,APF能效等级在2021年的强制实施之后,并没有进一步推动变频空调产品出货量占比的提升。据统计,2022年国内空调市场变频产品的出货量同比下滑了9.86%,下滑幅度超过了行业总出货量的降幅。

2024年03月25日
我国洁净室行业:新建面积保持逐年增长 低端市场价格竞争激烈

我国洁净室行业:新建面积保持逐年增长 低端市场价格竞争激烈

目前国内洁净室行业的市场化程度较高,竞争较为激烈,从业主体较多,但有能力承接高级别洁净室系统集成解决方案的企业较少。随着下游半导体及泛半导体、新型显示、生物制药等行业的发展,传统机电安装企业也纷纷转型试图进入洁净室行业。

2024年03月06日
微信客服
微信客服二维码
微信扫码咨询客服
QQ客服
电话客服

咨询热线

400-007-6266
010-86223221
返回顶部