2023年我国房地产行业政策环境持续改善，行业有望迎来复苏

2023-02-02 11:23

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一、房地产行业发展不及预期，行业数据出现较大下滑

房地产是一个较为复杂的综合概念。从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成，土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起，建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。对于普通百姓来说，房子更多的是一种居住和使用的功能。我国房地产行业风云变幻，走出了一条极具自身特色的发展道路。2022年的楼市，经历了此前几年不曾有过的深度调整。购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，2022年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。2023年1月17日，国家统计局发布了2022年国民经济运行数据，2022年全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%。其中，住宅投资10.06万亿元，下降9.5%。

数据来源：国家统计局、观研天下数据中心整理

根据观研报告网发布的《中国房地产行业发展深度调研与未来投资预测报告（2022-2029年）》显示，2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

2022年1—12月份全国房地产开发和销售情况

<strong>2022年1—12月份全国房地产开发和销售情况</strong>

数据来源：国家统计局、观研天下数据中心整理

在商品房销售和待售情况方面，2022年全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

数据来源：国家统计局、观研天下数据中心整理

尽管统计局价格数据存在结构性因素影响，但长周期数据节奏与周期节奏基本一致，22年商品房销售均价9814元/平米，同比下降3.2%，为有数据以来最大幅度回撤（08年-1.7%、14年+1.4%），住宅销售均价10185元/平米，同比下降2%，同样为历史最大跌幅。东中西部分区表现来看，均出现了量价齐跌，其中中部区域价格降幅最大，而西部区域的成交量下降最明显。

2022 年我国房地产行业销售数据一览

2022年	商品房	东部	中部	西部	东北	住宅
销售额（化元）	133308	77413	28358	24456	3080	116747
同比	-0.267	-0.251	-0.257	-0.306	-0.409	-0.283
销售面积(万方）	135837	56388	40750	34590	4109	114631
同比	-0.243	-0.23	-0.213	-0.277	-0.379	-0.268
销均价(元/平)	9814	13729	6959	7070	7496	10185
同比	-0.032	-0.027	-0.056	-0.041	0.049	-0.02

数据来源：观研天下数据中心整理

二、政策持续发力，房地产行业有望走出低谷

2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。2022 年 12 月，中央经济工作会议强调，“着力扩大国内需求……支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”提出通过住房改善扩大国内需求，促进消费复苏。2023 年1 月以来，央行、银保监会出台按揭利率动态调节机制，住建部提出努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理，同标准办理。流动性支持，盘活资产，稳住投资，都是稳定房地产产业链的目标。

2023 年以来各部门关于房地产行业表态和政策

时间	部门	具体内容
2022/12/30	央行	货币政策委员会召开四季度例会，提出要用好政策性开发性金融工具，重点发力支持和带动基础设施建设﹔满足房地产行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求。
2023/1/4	央行	央行2023年工作会议召开，提出:1）精准有力实施好稳健的货币政策，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。2）加大金融对国内需求和供给体系的支持力度，支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设﹔落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。3）持续完善宏观审慎管理体系，优化宏观审慎压力测试机制。
2023/1/5	央行、银保监会	央行、银保监会建立首套房贷利率政策动态调整机制:各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
2023/1/5	住建部	指出:1）对于购买第一套住房要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来﹔购买第二套住房要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持﹔购买三套以上住房原则上不支持。2）增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居。3）对房地产市场企稳回升很有信心。
2023/1/7	央行	1）将当期总收入最大可能地转化为消费和投资。货币政策加大向民企的倾斜力度，丰富民企融资渠道，鼓励互联网平台企业合规经营。2)努力促进房地产与金融正常循环，落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点。前瞻应对不良资产反弹风险。
2023/1/10	央行、银保监会	央行联合银保监召开座谈会，强调:1）各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节﹔2）推动房地产业向新发展模式平稳过渡，有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划;3）用好民营企业债券融资支持工具〈“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。
2023/1/10	住建部	住建部发文，到2025年，我国将基本形成全系统业务协同、全方位数据赋能、全业务线上服务、全链条智能监管的住房公积金数字化发展新模式。
2023/1/12	国资委	着力防范化解重大风险，做好债务、房地产、金融等领域风险防控，牢牢守住不发生重大风险的底线。
2023/1/13	金融部门	金融部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间。明确要完善针对3家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
2023/1/13	银保监会	银保监会2023年工作会议提出，努力促进金融与房地产正常循环，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
2023/1/14	央行	2022年金融统计数据新闻发布会，针对房地产行业:1）着力支持扩大国内需求，在总量上确保社会总需求得到有力支撑。2）发挥好结构性货币政策工具引导作用。货币政策司司长表示，在研究推出几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行。3）保持房地产融资平稳有序，用好保交楼专项借款，保交楼贷款支持计划等政策工具。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。4）引导金融机构对各类所有制企业一视同仁，进一步扩大民营企业债券融资规模。
2023/1/16	央行	央行上海总部召开2023年货币信贷工作会议，做好房地产金融工作，推动落实金融十六条等政策措施，支持房地产企业合理融资需求﹔落实好差别化住房信贷政策，保障刚性和改善性个人住房贷款需求﹔加大住房租赁金融支持力度。
2023/1/16	银保监会	银保监会官微发文。努力促进金融与房地产正常循环，坚持“房住不炒"，落实好“金融十六条"，“因城施策”实施差别化信货政策，满足刚性和改善性住房需求。
2023/1/17	国家统计局	国家统计局在会上表示:1）今年中国经济一定会整体好转;2）房地产对经济的拖累不会比2022年大，房地产还是支柱产业，市场逐步企稳具有一些有利条件；3）固定资产投资有望继续增长，消费市场有望逐步恢复。

数据来源：观研天下数据中心整理

2023 年以来，各地继续出台政策，通过放松限购限贷、放松落户要求、提高公积金贷款额度等方式提振行业需求，部分城市开始支持二手房“带押过户”，满足居民卖旧买新、卖小买大的改善性需求。同时，各地积极召开房地产企业座谈会，了解企业经营痛点，化解企业经营困难，促进行业健康平稳发展。

总而言之，地方小步快行，不断放开不合时宜的限制措施，力促房地产销售边际改善。如果只有流动性支持，负债续期，没有销售改善，资产盘活，则房地产行业面临的风险无法消解。从中央到地方，力促地产销售复苏的态度是明确的。

2023 年以来地方政府层面关于房地产行业的表态和政策

时间	地区	政策内容
2022/12/30	成都	父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。
2022/12/30	绍兴	1)购房契税补贴、备案价格等2022年出台的政策延长至2023年底;2)全力推进2023年第一轮房屋拆改500万m，房票使用范围扩大至二手房。
2022/12/31	长春	主城区及开发区“二孩、三孩家庭”首次申请公积金，贷款额度可提高10万元、20万元
2023/1/1	河南	2023年起全面实施“交房即交证
2023/1/3	扬州	大专及以上人才在市区购买首套房给予契税50%补贴，将延期到2023年6月30日
2023/1/3	河南	将加大对居民购房和房企合理融资支持力度:从信贷、股权、债券融资三方面纵深拓展房地产融资渠道﹔取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策，完善二套房认定标准，支持集中团购商品住房
2023/1/3	郑州	户籍改革新政:凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口，此前需持居住证满1年，社保缴费年限需满6个月。
2023/1/5	深圳	推广二手房带押过户模式，先试点买卖双方贷款银行为同一家银行的带押过户﹔再逐步推广至非同一家银行的带过户。
2023/1/5	六安	发布新政:1）公积金贷款额度上调20%，即单职工家庭调至36万元，双职工家庭调至48万元;2)二孩及以上家庭购买144m及以下的新房及公寓，按契税的50%给予补贴;3)土地竞买保证金最低比例下调至土地起始价的20%。
2023/1/5	上栗	发布新政:1）首套房首付比例下调至20%、二套房下调至30%;2）首次申请公积金贷款的，首付比例下调至20%、贷款额度上调至60万元;二次申请的首付下调至30%、额度上调至50万元;3）对毕业5年内的毕业生，签订1年以上劳动合同并缴纳3个月以上社保的，最高给予10万元一次性购房补贴; 4）对2023年1月1日至6月30日期间购买上栗县新房的，给予200元/m补贴;购买首套房按契税50%给予补贴。
2023/1/5	兰州	1月6日起开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务。
2023/1/6	东莞	首套房购买非普通住宅(144m以上）首付比例从3-4成下降至2成，二套房购买非普通住宅首付比例从6成下降至3成，与普通住房一致。
2023/1/6	佛山	二套房购买非普通住宅（144 mr以上）首付比例从6成下降至3成，与普通住房一致。
2023/1/6	乌鲁木齐	公积金最高贷款额度从70万上调至80万，且公积金贷款购买二手住房首付比例从3成下降至2成。
2023/1/9	东莞	实施差别化信贷政策:1）首套房（〈无贷款）最低首付20%，利率4.1%;2）首套房（有贷款记录）及有一套住房(已结清贷款）最低首付30%，利率4.1%;3)有一套住房〈贷款未结清）最低首付30%，利率4.9%;4)有2套及以上住房〈已结清贷款)，由金融机构视情况确定首付和利率。
2023/1/10	亳州	安徽亳州多子女家庭购买新建商品住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额度限额上浮10万元。
2023/1/10	济南	公积金最高可贷额度提高:二孩及以上家庭购买首套房，单职工家庭额度提高至60万元，双职工家庭额度提高至90-100万元。
2023/1/11	绍兴	绍兴三区及诸暨市单职工家庭贷款额度上调至70万元(原60万元)，双职工家庭贷款上调至100万元（原80万元)﹔满足条件大学生、多孩家庭额度可上浮 20-30%。