上海市老旧小区改造相关政策汇总 推进住宅小区环境整治和消防设施改造

改造方式

内容

加快推进旧住房成套改造

重点推进拆除重建改造

针对建筑结构差、安全标准低、无修缮价值的不成套职工住宅和小梁薄板等存在安全隐患的房屋，根据《上海市拆除重建改造设计导则》，按照“能改愿改则应改尽改”的原则，通过实施拆除重建改造，实现房屋安全隐患彻底消除、厨卫功能全面完善、配套设施综合提升。

继续实施贴扩建改造

对确无条件实施拆除重建改造的不成套职工住宅，通过对房屋加层扩建或在北侧、南侧加建，完善厨卫使用功能的贴扩建改造。

持续开展里弄房屋内部整体改造

对厨卫合用的保留保护里弄房屋，在保留空间肌理和整体风貌的前提下，通过局部加高、拆除复建、调整房屋内部平面布局、抽户等方式进行改造，实现成套独用或每户均配备厨卫设施，更高水平实施里弄房屋内部整体改造。

鼓励结合抽户实施旧住房成套改造

针对改造后使用面积达不到最低使用面积要求、房屋所在的具体部位妨碍增设厨卫空间排布、无法实现在改造范围内原地安置等情况，根据改造方案确定抽户对象，通过实物或货币化安置方法，将改造范围内部分房屋置换，减轻房屋使用强度，完善厨卫等房屋基本使用功能，实现建筑优化利用。

提升旧住房修缮改造水平

加大屋面及相关设施改造、厨卫综合改造等旧住房修缮改造力度

按照“内外兼修”的要求，通过对小区基础设施改造及房屋屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，提升小区环境、完善房屋基本功能、改善房屋绿色节能性能。同时，因地制宜完善无障碍坡道等适老化设施，满足居民对住房安全的需要和基本生活的需求。

持续完善住宅小区基本功能

按照“便民、利民、少扰民”的原则，在旧住房修缮改造中，将管线入地、二次供水、消防设施建设、停车设施建设、积水点排除、环境整治、违法建筑整治等统筹实施。鼓励在满足日照、间距等环境要求的前提下，挖掘小区内部空间，新建门卫间、智能末端配送设施、地下停车库、社区服务中心等配套设施。

不断扩大社区服务供给

合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，通过整合盘活社区区域资源，完善配套设施，优化使用功能，形成社区服务设施、公共空间共建共享的新局面。对社区内慢行通道、广场绿地、社区服务设施等多种类型的空间和设施进行改造提升，实现社区空间重构，功能复合利用。

进一步强化建筑设计理念

以“小区、街区、社区”为更新单元，通过统筹协调旧住房更新改造建筑风格，结合实施空调外机等外立面附属设施整治提升，不断改善老旧住房外立面品质。

保留保护建筑修缮

积极实施优秀历史建筑的保护修缮

根据《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》的相关要求，按照修旧如旧和保护利用兼顾的原则，实施合理改造和优化。必要时，可在综合评估的基础上，结合使用功能完善，通过局部改建等方式，实施保护性修缮。

加强保留历史建筑的保护更新

在加强历史建筑保护、保留历史肌理的基础上，采用规划保留、拆除复建、拆除新建或局部加高等方式，进行保留更新和重新利用。

有序推进历史风貌区内房屋整体修缮

充分挖掘历史风貌区的存量房屋，通过对风貌区各类保留保护房屋文化价值、保护现状、管理利用状况进行评估，推进既有建筑的功能转换。结合新建、配建、扩建的方式，完善区域配套设施，提升服务功能，实现风貌区的整体保护和活化利用。

对本市各类保留保护历史建筑，按照整体历史风貌和建筑本体特色的保留保护要求，分级保护、分类施策，促进保护更新与活化利用。

实施既有多层住宅加装电梯

聚焦既有多层住宅加装电梯，按照“能加尽加，愿加快加”的原则，进一步完善政策机制，推进基层社会治理创新，以更快速度、更高水平、更大力度推进加装电梯工作。

完善服务配套

在尊重居民意愿的基础上，形成“自下而上”“自上而下”的双向推进机制；推进加装电梯“一网通办”，实现行政审批“一站式”服务；明确管线配套单位办事流程、办理时限和收费标准；鼓励“电梯设备+维保服务”一体化采购模式。

加强安全质量监管

充分运用市场机制和信用体系，推动电梯制造和项目设计、施工、安装等参建单位质量安全责任落地。强化建设管理、特种设备管理等部门的事中事后监管。

相关政策

重点内容

规划政策

对提供城市公共空间、保障性住房等公共要素和落实保留保护要求的旧住房更新改造项目，在符合区域发展导向的前提下，允许按照区域评估情况，在满足服务配套和城市安全要求、落实公共要素和全生命周期管理的基础上，进行用地性质、建筑容量和建筑高度的适度调整。支持符合风貌保护要求的更新项目新增建筑用于公益性功能。

对拆除重建项目，改造范围内多层居住建筑之间的建筑间距，应符合《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》），如确有困难，应不小于原有倍数关系。改造范围内的多层居住建筑、高层居住建筑之间的建筑间距，应符合《技术规定》，如确有困难，应满足《技术规定》确定的日照要求和多层、高层住宅最小间距要求。改造范围内建筑与改造范围外建筑之间的建筑间距，应符合《技术规定》。同时，改造后的建筑间距应符合消防间距等标准要求。

对贴扩建项目，改造范围内建筑之间的建筑间距，在满足消防、安全等要求的前提下，原则上按照《技术规定》中有关浦西内环线以内地区的规定标准折减 10％执行。改造后的建筑底层为非居住用途的，计算建筑间距时可将底层高度扣除，但不得再按照前述规定进行折减。改造范围内建筑与改造范围外建筑之间的建筑间距，应符合《技术规定》，改造前原有建筑间距不符合《技术规定》的，改造后不得减小原有建筑间距。

土地政策

鼓励充分利用小区既有用地，加强集约混合利用，按照规划，用好空闲地和地下空间。在不违反规划且征得居民同意的前提下，用于改善原住户居住条件、完善公益性配套设施的建筑增量，免予办理用地手续，不再增收土地价款。

支持按照规划，进一步提高土地利用效率，在居民同意开发运营机制、土地使用权属、利益分配方案的前提下，允许将建筑增量用于保障性住房、租赁住房和经营性配套设施的收益用以平衡改造成本，根据用途办理相应用地手续。项目周边不具备独立开发条件、符合扩大用地要求的零星土地，可通过扩大用地方式结合改造。

支持引入市场主体参与旧住房更新改造，由区政府组织公开遴选市场主体，接受业主委员会、公房产权单位或管理单位委托实施更新改造。

除拆除重建外的成套改造项目，免予办理土地核验手续。

财税政策

财政政策。市、区两级财政安排专项资金，对旧住房更新改造项目予以支持。同时，结合“美丽家园”建设，支持对2000年底前建成的各类老旧小区实施改造。鼓励各区通过发行地方政府债券，筹措改造资金。

税费政策。电力、通信、市政等专业经营单位参与政府组织的旧住房更新改造的，其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可作为该设施设备的计税基础，按照规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按照规定计入企业当期费用税前扣除。在旧住房更新改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按照现行规定，免征契税、房产税、城镇土地使用税和不动产登记费等。采用拆除重建等方式进行旧住房更新改造的项目，根据有关规定享受城市基础设施配套费减免政策；符合不宜修建民防工程情形的，免征民防工程建设费。

金融政策。鼓励商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。支持商业银行、基金公司等机构创新金融产品，改善金融服务，为旧住房更新改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。

公积金政策。居民可提取住房公积金，实施既有多层住宅加装电梯。

其他政策

符合规划要求，且已办理项目竣工验收的成套改造项目，可办理相关不动产登记。旧住房更新改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定期限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应积极办理。

改造后的公有住房，按照实际确定房屋类型，换发租赁凭证，并调整租金标准。其中，符合公有住房出售条件的，可纳入出售范围。