我国城市更新行业分析 十四五期间老旧小区改造市场规模接近3.6万亿元

一、城市更新在城镇化提升中发挥重要作用

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。

根据观研报告网发布的《中国城市更新行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2022-2029年）》显示，当前我国城镇化率水平为64.7%，十四五期间将迈入65%-70%区间。从发达国家经验来看，城镇化率在达到70%后城镇化速度将明显减慢；我国自2015年以来城镇化速度逐步递减，预计未来城镇化也将逐步从“高速发展”转向“高质量发展”，城市更新将发挥重要作用，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。

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二、目前城市更新项目实施多以政府主导

城市更新实施模式可以分为政府主导、市场主导和多元合作三大类。城市更新是十四五规划重点内容，目前我国城市更新项目实施多以政府主导。

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我国城市更新行业相关政策

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2021年11月工信部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，选取21个城市开展城市更新试点。值得注意的是，2021年以来全国共有超过30个省市已出台城市更新相关政策，范围远大于试点城市，这主要由于多数地方政府对城市更新持积极态度。如辽宁2021年4月谋划首批城市更新示范项目120个，总投资1891亿元。谋划“十四五”期间涵盖住建、交通、商业、文旅、工业遗产和生态治理等城市更新项目2230个，总投资1.3万亿元。广州市“十四五”规划公布了五个重点城市更新方面的投资金额，预计十四五期间实现投资总额达3315亿元，总投资金额达7672亿元。武汉市更新中心初步选择了153个更新项目纳入“十四五”城市更新项目库，总投资超过5000亿元。

第一批城市更新试点城市（区）

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部分区域城市更新“十四五”投资规划汇总

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此外，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，城市更新热情持续高涨。以上海为例，2021年6月，上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金联合成立800亿元城市更新基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，未来全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目。2022年2月，上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)注册成立并完成备案,注册资本为100.02亿元人民币，这是上海2021年6月发布的800亿元城市更新基金中的引导基金，其备案完成标志着上海在城市更新资金支持方面取得重大进展。2022年4月，保利发展控股集团股份有限公司参与上海城市更新引导私募基金合伙企业，持有有限合伙份额20亿元。

部分地区城市更新基金相关动态

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三、老旧小区改造是城市更新发力主向，十四五期间市场规模接近3.6万亿元

城市更新包括对旧工商业区、老旧小区、城中村三大领域的改造，其中老旧小区改造是城市更新发力主向。2019-2020年期间，全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户，与2019年相比，2020年的城镇老旧小区改造任务比2019年翻了一番。其中，2020年1-11月，全国新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户，已超额完成《2020年政府工作报告》中规定的任务。

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从规划目标来看，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。预计十四五期间，我国老旧小区改造市场规模接近3.6万亿元，年均市场规模超过7000亿。

2022年各省市老旧小区改造计划目标

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