我国住房租赁行业分析市场进入规范化发展阶段青年公寓市场需求量最大

2022-09-30 15:27

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住房租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。随着国内流动人口规模及高校毕业生人数增长，我国住房租赁需求持续增长，2015年起，国家陆续出台相关政策大力支持发展租赁住宅市场以保障民生，住房租赁行业因此快速发展起来，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。

数据来源：观研天下数据中心整理

住房租赁的爆发式增长也带来了发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。2019年6月以来，按照党中央对“不忘初心、牢记使命”主题教育的总体要求、中央纪委国家监委关于专项整治漠视侵害群众利益问题的统一部署，住房和城乡建设部等6部门在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，取得了初步成效。2019年12月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。我国住房租赁行业进入规范化发展阶段。

我国住房租赁行业相关政策

时间	政策	部门	具体内容
2011年	《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》	财政部、住房城乡建设部	要求各地多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位。
2012年	《公共租赁住房管理办法》	住房和城乡建设部	为了加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制。
2014年	《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》通知》	住房和城乡建设部	各地应根据城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭对公共租赁住房需求，考虑符合当地住房保障条件的新就业无房职工、进城落户农民和外来务工人员的需要，结合当地经济社会发展水平和政府财政能力，科学制定公共租赁住房年度建设计划。要创新融资机制，多方筹集资金，做好公共租赁住房及其配套基础设施和公共服务设施规划建设，方便群众生产生活。落实民间资本参与公共租赁住房建设的各项支持政策。
2015年	《关于促进公共租赁住房发展有关积收优惠政策的通知》	财政部国家税务总局	继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。
2015年	《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》	财政部国土资源部住房城乡建设部中国人民银行国家税务总局银监会	推进公共租赁住房投资建设和运营管理，有利于转变政府职能，提升保障性住房资源配置效率;有利于消化库存商品住房，促进房地产市场平稳健康发展;有利于提升政府治理能力，改善住房保障服务。
2018年	《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》	国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅	严格落实试点城市人民政府主体责任，統筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，切实维护好村镇集体组织、农民、企业和承租人等相关主体的合法权益:建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁，鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。
2019年	《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》	住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门	规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。我国住房租赁行业进入规范化发展阶段。
2021年	《关于加快发展保障性租赁住房的意见》	国务院办公厅	加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时子以差别化对待。
2022年	《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》	中国银保监会住房和城乡建设部	进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。

资料来源：观研天下整理

根据观研报告网发布的《中国住房租赁行业现状深度调研与发展前景研究报告（2022-2029年）》显示，2021年我国住房租赁市场规模与2019年相比增幅达到122.9%。从住房规模增长情况看，2019-2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中成都、深圳、广州租赁住房规模增长速度较快，分别为253.6%、175.9%、135.7%。从租赁住房供给总量看，2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等租赁住房供给总量均占到100%。从租赁住房套均面积看，2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中重庆租赁住房套均面积排名第一，为40.2平方米，其次是杭州和西安，分别为33.3平方米、31.4平方米。从租赁住房出租率看，上海租赁住房出租率表现最为突出，市场平均出租率达到97.5%，其次是深圳和广州，均为93.8%。

2021年我国住房租赁市场规模与2019年相比增幅达到122.9%。从住房规模增长情况看，2019-2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中成都、深圳、广州租赁住房规模增长速度较快，分别为253.6%、175.9%、135.7%。从租赁住房供给总量看，2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等租赁住房供给总量均占到100%。从租赁住房套均面积看，2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中重庆租赁住房套均面积排名第一，为40.2平方米，其次是杭州和西安，分别为33.3平方米、31.4平方米。从租赁住房出租率看，上海租赁住房出租率表现最为突出，市场平均出租率达到97.5%，其次是深圳和广州，均为93.8%。

数据来源：观研天下数据中心整理

我国住房租赁类型包括青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓、高端公寓等。目前青年公寓市场需求量最大，2021年占比达81%。此外租赁式社区、宿舍型公寓、高端公寓需求量分别占比10.70%、6.9%、1.4%。从具体类型看，青年公寓以紧凑型为主，占比高达96.3%；高端公寓以服务式为主，占比69.8%；租赁式社区青年型占比高于家庭型，分别为56.9%、43.1%；宿舍型公寓占8.6%。从续约率看，2021年我国租赁住房续约率57.6%，较2019年的44.6%增长13个百点。其中宿舍型公寓租赁续约率最高，为80.3%。

数据来源：观研天下数据中心整理

2021年我国租赁住房产品具体类型分布

类型	具体分类	占比
高端公寓	服务型	69.8%
高端公寓	生活型	30.2%
青年公寓	紧凑型	96.3%
青年公寓	舒适型	3.7%
租赁式社区	青年型	56.9%
租赁式社区	家庭型	43.1%
宿舍型公寓	宿舍型公寓	8.6%