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旧改工程行业发展现状 房企强强联合携手国企推进旧改迸发活力

旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯,局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境,并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。

一、发展现状

1政策持续优化

据观研报告网发布的《中国旧改工程行业发展现状分析与投资前景研究报告(2022-2029年)》显示,旧改工程在提高居民生活水平、扩大内需、推动城市开发建设等方面具有重大意义,因此这项举措十分必要。近年来全国旧改浪潮席卷而来,国家及有关部门持续优化和完善旧改政策,如《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》、《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》等,加速推进旧楼加装电梯及老旧电梯更新项目落地,完善老旧小区养老、托育、家政等配套设施,并减免旧改项目相关税费,这些旧改政策促进房地产业健康发展。

我国旧改相关政策

发布时间 发布主体 政策名称 要点
2022年5月 中共中央办公厅、 国务院办公厅 《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》 加快改造建成年代较早、失养失修失管、配套设施不完善、居民改造意愿强烈的住宅小区,改善居民基本居住条件。完善老旧小区及周边水电路气热信等配套设施,加强无障碍设施建设改造。科学布局社区综合服务设施,推进养老托育等基本公共服务便捷供给。结合老旧小区改造,统筹推动老旧厂区、老旧街区、城中村改造
2022年4月 国务院办公厅 《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》 合理增加公共消费,继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造
2022年3月 住建部 《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划的通知》 在城镇老旧小区改造中,鼓励加强建筑节能改造,形成与小区公共环境整治、适老设施改造、基础设施和建筑使用功能提升改造统筹推进的节能、低碳、宜居综合改造模式
2022年2月 国务院 《关于落实《政府工作报告》重点工作分工的意见》 强化绩效导向,坚持“资金、要素跟着项目走”,合理扩大使用范围,支持在建项目后续融资,开工一批具备条件的重大工程、新型基础设施、老旧公用设施改造等建设项目。民间投资在投资中占大头,要发挥重大项目牵引和政府投资撬动作用,完善相关支持政策,充分调动民间投资积极性
2022年2月 国务院 《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》 提升社区和家庭适老化水平。有序推进城镇老旧小区改造,完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理等,在楼梯沿墙加装扶手,在楼层间安装挂壁式休息椅等,做好应急避险等安全防护
2022年1月 发改委、住建部 《关于加强公共供水管网漏损控制的通知》 结合城市更新、老旧小区改造、二次供水设施改造和一户一表改造等,对超过使用年限、材质落后或受损失修的供水管网进行更新改造,确保建设质量
2022年1月 住建部 《“十四五”推动长江经济带发展城乡建设行动方案》 着力解决长江经济带城乡建设中不平衡、不充分问题,通过实施城市更新与乡村振兴,全面推进城镇老旧小区改造,补齐居住社区建设短板,提升城乡人居环境品质
2021年8月 住建部 《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 严格控制老旧小区大规模拆除、增建、搬迁
2021年5月 住建部 《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第三批)》 从动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与、存量资源整合利用、落实各方主体责任和加大政府支持力度方面给予具体做法,提供学习借鉴
2020年7月 国务院办公厅 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务

资料来源:观研天下整理

2、旧改连续两年超过既定目标,正处于加速过程中

自2019年老旧小区改造正式纳入保障性安居工程后,开始接力棚改工程,棚改数量开始骤降。2019年我国棚改数量316万套,较上年锐减310万套,同比下降49.5%;2021年棚改数量再次跌落到165万套,同比下降21.1%,预计2022年棚改数量不足100万套,棚改将逐渐退场。

自2019年老旧小区改造正式纳入保障性安居工程后,开始接力棚改工程,棚改数量开始骤降。2019年我国棚改数量316万套,较上年锐减310万套,同比下降49.5%;2021年棚改数量再次跌落到165万套,同比下降21.1%,预计2022年棚改数量不足100万套,棚改将逐渐退场。

数据来源:住建部、观研天下整理(PY)

同时旧改已成为城市更新建设的新重点,处于加速发展中。2019-2021年全国累计新开工改造城镇老旧小区11.5万个,其中2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.90万个,实际完成4.03万个,惠及居民736万户;2021年计划开工改造老旧小区5.30个,实际开工改造5.56万个,惠及居民965万户,旧改已连续两年超额完成既定目标。随着社会的不断发展和城镇化进程加快,旧改工程持续迸发活力,具有巨大的市场空间。

同时旧改已成为城市更新建设的新重点,处于加速发展中。2019-2021年全国累计新开工改造城镇老旧小区11.5万个,其中2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.90万个,实际完成4.03万个,惠及居民736万户;2021年计划开工改造老旧小区5.30个,实际开工改造5.56万个,惠及居民965万户,旧改已连续两年超额完成既定目标。随着社会的不断发展和城镇化进程加快,旧改工程持续迸发活力,具有巨大的市场空间。

数据来源:住建部、观研天下整理

2022年国家将投入4万亿进行旧改,全国各省市纷纷响应,有条不紊地全面推进旧改项目。比如湖北省计划改造3053个老旧小区,截至第一季度已开工1746个,开工率达57.19%;河北省计划改造3698个老旧小区,至第一季度已开工2041个,开工率55.2%,建设进度有所提前。

2022年部分省市城镇老旧小区改造计划情况

地区 具体内容
湖北省 老旧小区计划项目3053个小区,截至一季度已开工1746个,开工率57.19%,居全国第一
湖南省 计划改造城镇老旧小区1500个,其中长沙计划改造城镇老旧小区645个,惠及居民约9.5万户,改造体量为过去3年的总和,居全省之首
河北省 计划改造老旧小区3698个,截至一季度已开工2041个,开工率为55.2%,建设进度较往年提前一个月左右
河南省 积极开展城镇老旧小区改造,全年开工改造37万户,一季度已开工改造城镇老旧小区22085户,完成年度目标任务的5.83%
黑龙江省 计划城镇老旧小区改造开工35万户以上
贵州省 计划新开工老旧小区改造21.32万户
内蒙古自治区 计划改造老旧小区5万户
青海省 计划实施4万户城镇老旧小区改造
四川省 新开工改造城镇老旧小区5300个、增设电梯5800部
安徽省 计划改造674个项目(1431个小区)
山东省 计划改造1963个项目(3889个小区)
吉林省 开工改造城镇老旧小区1100个
北京市 新开工300个老旧小区改造提升项目、完工100个小区改造工程
重庆市 新开工改造城镇老旧小区1277个、3089万平方米
浙江省 开工改造城镇老旧小区不少于600个、7500栋
江西省 计划开工改造城镇老旧小区1062个、34.34万户、棚户区7.91万套
广东省 开工改造城镇老旧小区1000个以上
云南省 新开工改造老旧小区1500个
陕西省 改造城镇老旧小区2192个
新疆维吾尔自治区 继续推进城镇老旧小区改造,完成1273个老旧小区、20.39万户改造任务,积极推动老旧小区加装电梯
海南省 开工改造608个城镇老旧小区。
西藏自治区 陕西省
甘肃省 改造老旧小区1599个
陕西省 改造城镇老旧小区2192个

资料来源:观研天下整理

3政府财政提供有力支持,社会资本积极参与

老旧小区改造力度大,关联行业众多,资金需求大,政府逐渐加大财政支持力度。自2019年起,中央财政累计下达2000余亿元,其中2020、2021年中央预算投资分别为543亿元、719亿元。对旧楼加装电梯项目,政府给予适当补贴,以江苏无锡市为例,其电梯改造完成后,区政府对房屋属于商品房性质的进行40%的政府补贴。

政府旧改投入和补贴案例

时间 城市 案例
2017 北京市 老旧小区加装电梯,采用“政府补助+业主自筹”方式
2019 云南玉溪市 采用“政府补助+业主自筹”方式对老旧小区进行改造
2019 江苏南京市 老旧小区加装电梯,费用原则业务分摊加政府补贴
2020 江苏无锡市 电梯整治工程完成后,房屋属于商品房,区政府给予40%政府补贴

资料来源:公开资料整理

但仅靠政府资金远远不够,在旧改市场化进程中,社会资本进入市场运作必不可少。当前社会资本积极参与老旧小区改造,除了物业公司外,银行也开始支持旧改项目,近期国家开发银行及其分行给予城镇老旧小区更为充裕的贷款资金支持。

社会资本(银行贷款)支持案例

时间 银行 案例
2020/07 中国建设银行 先后与重庆市、沈阳市、南京市、合肥市、福州市、长沙市、苏州市、广州市、郑州市签约,在未来5年内,预计向9城市合计提供1750亿元贷款支持,重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目
2021/04 国家开发银行 陕西分行实现团结村城市更新、延安老旧小区改造等120余亿元项目落地
2021/11 国家开发银行 截至10月底,陕西分行实现公租房、老旧小区改造等领域授信超过539亿元,发放贷款225亿元
2021/12 国家开发银行 甘肃分行因地制宜推动城镇老旧小区改造业务,实现首批项目授信10亿元
2021/12 国家开发银行 福建分行为宁德城市更新项目成功授信55亿元,规划更新宁德环金溪琼堂等3个片区,实施沿老城区主干道26个老旧小区及小东门花样街区改造

资料来源:公开资料整理

4房企强强联合或携手国企加入旧改工程

当前我国房企TOP100中有47%布局于城市更新领域,TOP50中有61% 涉足其中,但是在旧改禁止大拆大建的政策下,对房企门槛大大提高,导致2021年大量民营房企陆续退出旧改项目。例如2021年广州夏园村旧改项目由广州开投接手;广州黄辅何棠下村和黄辅枫下村旧改项目由科学城集团100%持股;黄辅沧联村项目由恒大、广州高新区投资共同推进等,其中广州开投、广州城投、科学城集团、广州高新区投资是国企,房企间强强联合或携手国企发挥各自优势,有效缓解旧改项目资金缺口压力。不过国企和央企无法取代房企,大多起兜底作用,督促项目按规完成。

2021年广深部分开发商撤出、减持旧改项目情况

时间 旧改项目 主体公司 开发主体原股东 变动
2021/06 涉深圳多个旧改项目 华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司 华夏幸福(深圳)运营管理有限公司持股100% 深圳市鹏瑞地产开发有限公司持股100%
2021/06 广州夏园村 广州嘉龙置业有限公司 原为升龙集团关联方 广州开发区投资集团接手
2021/10 黄埔区姬堂村 广州科城雅居投资有限公司 雅居乐、科学城集团各持股51%、49% 公司被注销
2021/10 / 深圳市奥启富投资发展有限公司 奥园城更集团、深圳市花样年地产集团各持股51%、49% 奥园持股100%
2021/11 广州荔湾东塱村 广州奥誉荔塑置业有限公司 奥园集团有限公司持股100% 奥园、世纪金源各持股51%、49%
2021/12 广州黄辅何棠下村 雪松文化旅游开发有限公司 雪松控股持股100% 科学城城市更新集团持股100%
2021/12 广州黄辅枫下村 广州志远城市更新投资有限公司 实益主体为宝能集团 科学城城市更新集团持股100%
2021/12 广州市荔湾海南村 广州市佳伦房地产开发有限公司 佳兆业集团有限公司持股100% 佳兆业、白鹤潭城市更新二号基金分别持股51%、49%
/ 广州黄辅庙头村 广州城恒城市更新投资有限公司 恒大大湾区城市更新有限公司100% 广州城投、恒大各持股51%、49%
/ 黄辅沧联村 广州诚业城市更新投资有限公司 为恒大关联公司 由恒大、广州高新区投资共同推进

资料来源:公开资料整理

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