行业增速放缓 物企积极探索多元化业务 “物业+养老”前景广阔

一、物业管理行业概述

物业管理服务其本质是为已签约管理的物业提供管理及增值服务。其中，基础物业服务顾名思义是为住宅物业及非住宅物业(如写字楼、购物中心、公建类城市服务)的业主提供四保一管服务。而为业主提供与生活相关的额外的非标准化服务通常被划分为业主增值服务。非业主增值服务则是为开发商或第三方机构提供案场服务、工程服务和顾问咨询服务。

资料来源：观研天下整理

优质的基础物管服务是增值服务能够顺利开展的基础；而多元化的增值服务不仅能够拉近与客户的距离，提升客户满意度及物企品牌力，也能够扩充物企公司的收入来源及规模，使业务之间形成良性的正循环。目前，市场中大多数物管企业专注于为住宅物业提供管理服务，如能够在此基础之上具备开展各类增值服务的能力，实现协同效应，在市场的竞争力也将大大增强，对品牌知名度的提升也将大有助益。

二、养老新政不断释放利好，“物业+养老”前景广阔

1、老龄化问题突出，顶层政策为“物业+养老”注入新动能

近年来我国老龄人口占比呈现加速提升趋势，且老龄人口基数庞大。为应对日益突出的老龄化问题，国家在政策层面对“物业+养老”事业释放了诸多利好信号。2019年4月，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，特别提到了探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。2020年12月，住建部、发改委等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，又提出积极推进探索“物业服务+养老服务”模式。其中，重点强调要补齐居家社区养老服务设施短板，增加居家社区养老服务有效供给，破解高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，落实发展养老服务优惠扶持政策，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。将政府购买服务与直接提供服务相结合，优先保障经济困难的失能、高龄、无人照顾等老年人的服务需求。

在国家政策的引导下，地市级政府也积极响应落实，支持社区养老机构建设，支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”、“1+N帮1”模式，推动物业服务企业管理经营模式转型升级。近年来，北京、泸州、东营、重庆、广西、北京等多地陆续发布文件细则，积极探索社区居家养老服务新模式，借助物业服务企业“距离近、人员亲、硬件足”的优势，充实社区养老力量、延伸社区养老触角。总的来看，政府国家的方针导向和地方政策的支持引导为社区养老服务提供了十分有利的社会大环境。

我国“物业+养老”行业重点政策梳理

资料来源：观研天下数据中心整理

2、社区养老服务刚需属性凸显，众多物企发力养老赛道

目前我国现行的养老服务格局代表性模式为“9073”，即居家养老、社区养老和机构养老的比例实现90%、7%和3%。随着第一代独生子女的父母进入大规模退休阶段以及生育率的不断降低，逐步小型化的家庭已没有足够的照护能力去单独承担陡然增加的养老压力。全社会大力发展居家社区养老服务已成必然趋势，物业作为小区“管家”，贴近业主，也更容易获得小区居民的信任，长期积累的小区服务经验使得物管企业有能力解决高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题。

根据观研报告网发布的《中国物业管理行业现状深度分析与投资前景预测报告（2023-2030年）》显示，目前，部分物业公司如碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、兴业物联、龙湖智慧服务、奥园健康、远洋服务、银城物业等，已经开始朝着养老服务领域发力，围绕养老的多样化需求拓展社区生活类增值服务。从布局的方向来看，他们多提供助餐、助洁、助浴、助急、助行、助医、代办、日间照料、精神关爱、健康护理、适老化改造等服务。其中，日间照料、健康护理等是社区养重点布局业务，预计未来在集团内部有成熟养老业务的物企更加具备领先优势。

观研天下分析师观点：当前物管行业集中度持续提升，强者恒强局面已经形成，对于一些规模较小、品牌影响力相对较弱的企业而言，走特色差异化道路才是出路。

3、行业盈利模式不清晰，商业变现之路仍存挑战

尽管“物业+养老服务”市场不仅规模巨大，而且前景广阔。在此背景下，各行业巨头纷纷布局探索，也衍生了多样化的商业模式，但盈利问题始终没有得到很好的解决。数据显示，2022年上半年，共有42家物企公布社区增值服务情况。在已经披露的数据中，物企社区增值服务总收入约为128亿元，其中仅有4家物企收入超过10亿元，分别是碧桂园服务21.1亿元、保利物业14亿元、绿城服务13.1亿元、雅生活服务10.8亿元。除此之外，社区增值服务收入不足1亿元的有20家，1亿元-5亿元的有14家，5亿元-10亿元的有4家。整体而言，当前社区养老服务收入占比微弱，仍不能给物业管理服务企业的收入带来明显的贡献。

2022年上半年上市物企社区增值服务盈利榜

资料来源：乐居财经、观研天下数据中心整理

究其原因，一来，很多物业公司与业主前期签订的服务协议中，并无养老服务等内容，涉及到收费问题后容易产生纠纷。因此目前大部分物企开展的养老业务及活动，普遍采用免费提供的形式，已开展养老业务的企业在该方面的收入或盈利微乎其微。此外，物业本身需要考虑服务人员资质提升的费用问题，养老行业需要专业的服务人员与设备设施，这是一笔不小的成本，也是亟待突破的行业壁垒。总的来看，面对越来越激烈的竞争，“物业+养老”模式还未出现非常清晰的盈利模式，很容易成为资本市场的一颗弃子。对于物企来说，若始终探索不出能够真正解决企业痛点的核心解决方案，其未来在B端的商业化变现之路依然充满坎坷。

观研天下分析师观点：随着行业整体规模增速放缓，住宅市场存量盘外拓的盈利空间愈发收窄。非居领域如产业园、公建、商写、各类场馆、城市空间的外拓将是物企进行规模扩张的重点，而细分业态本身的拓展途径和运营重点都需额外考量。

三、行业增速明显放缓，物企并购持续降温市场更趋理性

受房地产市场整体下行的影响，物业管理行业市场增速明显放缓，已经告别高速增长时代。从管理规模看，2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

资料来源：观研天下整理

与行业增速同时下降的，还有并购热度。2020年以来，为了扩大规模、提升市场占有率以及增强竞争能力，物企收并购交易热度高涨，于2021年推向白热化阶段，行业总收并购规模体量再创新高。然而，不计成本、后果激进的收并购所带来的负面影响也开始逐渐显现，所收购标的良莠不齐，整合效益不佳，拖累整体盈利水平。在此背景下，2022年以来，物业管理行业并购案例明显减少，2022年上市物企累计披露31起并购，交易金额约为106.3亿元，较2021年交易金额缩减70.8%；2023年前5个月，上市物企披露的收并购交易金额不足3.6亿元，相较去年同期的超70亿元明显下滑。去年以来，新大正、华润万象生活、宝龙商业、金科服务等多家上市物企叫停此前发布的收并购计划，大宗收并购愈发少见。总的来看，当前物业管理公司单纯通过收购扩大规模的运作需要更加审慎成为多方共识。

资料来源：观研天下整理

四、数字化转型是行业重要议题，物企纷纷投身于数字化浪潮

随着5G、人工智能、物联网等新兴领域的快速发展，数字化转型已经成为了各个行业的必然趋势，而物业行业是关系国计民生的重要行业，数字化转型更是物业企业的重要议题之一。2020年住房城乡建设部、工业和信息化部等部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，提出构建智慧物业管理服务平台、推进物业管理智能化、融合线上线下服务。这是国家层面首次把物管纳入扩内需的核心范畴，明确鼓励物管公司科技赋能，开展更多的社区增值服务。2022年《政府工作报告》对促进数字经济发展、加强数字中国建设整体布局作了重要部署，这对指导物业管理行业构建新发展格局有着重大意义。在政策指引下，数字化转型将是物业管理行业下阶段创新发展的重要议题。

我国物业数字化重点政策梳理

资料来源：观研天下数据中心整理

其于此背景，各大物企纷纷加速布局数字化赛道，不断通过数字化转型提升管理能力、优化服务质量、增强用户满意度，让物业服务更智慧、更高效。例如，2022年，中铁十局运营(物业)公司上线“中铁智汇收费”平台，将人、财、物、事、客等所有事项集成于一个系统，覆盖住宅、公寓、写字楼、商场等各类别项目，具有报事报修、服务预约、在线缴费、节日问候等功能；2023年5月，合景悠活与腾讯云达成战略合作，双方将围绕物业服务数字化转型展开合作，共建“未来社区”。根据《2022年物业数字力报告》显示，2022年近七成TOP50物企实现运营智能化，88%的TOP50物企，数字化转型成效达到预期。可以看到，当上市潮退、并购趋缓，物业行业估值回归理性，坚守品质服务和加快数字化转型已经成为了企业发展的原动力。

资料来源：《2022年物业数字力报告》、观研天下整理

观研天下分析师观点：近年来，众多企业切入“城市服务”赛道，过往，物业企业以服务住宅、商业、办公等业态为主，住宅业态服务对象主要为C端客户，商业、办公等业态服务对象主要为B端客户，随着物企城市服务业务的推进，企业服务对象延伸至G端客户，这让物业管理的内涵和外延都再一次突破边界，需要重新构建服务的底层逻辑和业务模式。（LZC）