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商业地产行业现状 供给需求均放缓 办公楼市场具有可持续发展潜力

商业地产,指作为商业用途的地产,亦称商铺地产;以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。

商业地产的三种主要商业运营模式

重资产运营模式

轻资产运营模式

基金化运营模式

收入

租金收入、物业管理费收入和其他多种经营收入

管理费收入和其他多种经营收入

租金收入分成、管理费收入和其他多种经营收入

成本

开发成本、管理成本

管理成本

分担开发成本、管理成本

资金沉淀

较多

较少

优点

对于商场更加可控,特别是选址定位对商场的运营结果起到关键作用;稳定期后能收到较大规模的现金流入

完全轻资产模式,不需要大额投资支出,毛利率、净资产收益率高

利益绑定,使得被管理方更加信任管理方,有效避免利益不一致问题,且优秀的管理能力也能带来良好的投资回报

缺点

资金沉淀高、回笼慢、投资回报低

利益绑定较少,非常依赖公司的管理水平

仍需进行一部分投资,很难撇开投资因素分析管理平台的能力优劣

资料来源:公开资料整理

市场现状

1、发展历程

自改革开放后,我国商业地产行业正式进入起步阶段,其中东南沿海经济区逐渐出现副食品商店、集市、供销社等商业业态。1992年-2002年,国内商业地产行业得到较快发展,尤其是北京、上海、广州等大型城市涌现出百货店、超市这类商业。此后十年间商业地产逐渐成型,商业业态更为丰富,比如商业步行街、购物中心、专业市场等,这些商业地产主要集聚于全国大中型城市或区域。2012年后,我国商业地产行业发展地更为有序成熟,开发形式及开发理念均呈多样化态势。

我国商业地产行业发展历程

<strong>我国商业地产行业发展历程</strong>

资料来源:观研天下整理

2市场规模

根据观研报告网发布的《中国商业地产行业发展深度研究与投资前景预测报告(2022-2029年)》显示,2017-2019年我国商业地产年度指数整体持续走高,2020年受疫情影响,国内商业地产行业市场回落,指数有所下跌;2021年经济及消费恢复态势向好发展,商业地产市场回暖,指数显著上涨,其中第四季度商业地产指数为153.41,比上季度环比增长17.61。此外我国商业地产行业呈现周期性规律,四季度指数最高。

2017-2019年我国商业地产年度指数整体持续走高,2020年受疫情影响,国内商业地产行业市场回落,指数有所下跌;2021年经济及消费恢复态势向好发展,商业地产市场回暖,指数显著上涨,其中第四季度商业地产指数为153.41,比上季度环比增长17.61。此外我国商业地产行业呈现周期性规律,四季度指数最高。

数据来源:RET、观研天下整理

(1)商业营业用房

一方面从我国商业营业用房供给来看,近年来商业营业用房新开工面积增长步伐放缓,2017-2021年商业营业用房新开工面积从20484万平方米减少为14106万平方米;2021年新开工面积同比减少21.7%,至2022年4月累计新开工面积2751万平方米,同比增速-27.3%。表明我国商业营业用房去库存持续长周期但已取得不错成效。

一方面从我国商业营业用房供给来看,近年来商业营业用房新开工面积增长步伐放缓,2017-2021年商业营业用房新开工面积从20484万平方米减少为14106万平方米;2021年新开工面积同比减少21.7%,至2022年4月累计新开工面积2751万平方米,同比增速-27.3%。表明我国商业营业用房去库存持续长周期但已取得不错成效。

数据来源:国家统计局、观研天下整理

同时国内商业营业用房销售额逐年递减,2020年销售额首次跌破10000亿元,同比增速为-11.2%;2021年商业营业用房销售额持续下跌到9692亿元,至2022年4月累计销售额2334亿元,比同期增加1.0%。

同时国内商业营业用房销售额逐年递减,2020年销售额首次跌破10000亿元,同比增速为-11.2%;2021年商业营业用房销售额持续下跌到9692亿元,至2022年4月累计销售额2334亿元,比同期增加1.0%。

数据来源:国家统计局、观研天下整理

无独有偶,随着城市可用土地资源的日趋减少,土地竞争愈发激烈,会进一步压缩房企利润空间;另外电商的快速发展严重冲击传统商业,因此行业内投资积极性降低,我国商业营业用房开发投资力度逐年下降,从2017年的15640亿元缩减为2021年的12445亿元;至2022年4月商业营业用房行业共投资3259亿元,累计增长-5.3%。未来后疫情时代,在三四线城市商业的不断发展下,商业营业用房投资市场会逐渐恢复常态。

无独有偶,随着城市可用土地资源的日趋减少,土地竞争愈发激烈,会进一步压缩房企利润空间;另外电商的快速发展严重冲击传统商业,因此行业内投资积极性降低,我国商业营业用房开发投资力度逐年下降,从2017年的15640亿元缩减为2021年的12445亿元;至2022年4月商业营业用房行业共投资3259亿元,累计增长-5.3%。未来后疫情时代,在三四线城市商业的不断发展下,商业营业用房投资市场会逐渐恢复常态。

数据来源:国家统计局、观研天下整理

(2)办公楼

另一方面从我国办公楼行业来看,2017-2021年国内办公楼新开工面积波动变化,2019年新开工面积达到近几年的最大值,为7084万平方米,同比增长17.1%;此后办公楼新开工面积连续下滑,2020、2021年新开工面积分别为6604万平方米、5224万平方米,2021年下降幅度扩大到20.9%;至2022年4月累计办公楼新开工面积1023万平方米,较同期同比降低19.5%。

另一方面从我国办公楼行业来看,2017-2021年国内办公楼新开工面积波动变化,2019年新开工面积达到近几年的最大值,为7084万平方米,同比增长17.1%;此后办公楼新开工面积连续下滑,2020、2021年新开工面积分别为6604万平方米、5224万平方米,2021年下降幅度扩大到20.9%;至2022年4月累计办公楼新开工面积1023万平方米,较同期同比降低19.5%。

数据来源:国家统计局、观研天下整理

值得注意的是,北京、上海、广州、深圳这四个一线重点城市的办公楼租金均出现不同程度的下跌。其中北京办公楼租金跌幅最大,月度租金从2019年Q4的358.7元/平方米下降到2022年Q1的323.2元/平方米;广州办公楼租金跌幅最小,2022年Q1月度租金为168.4元/平方米,比2019年Q4降低9.6元/平方米。

值得注意的是,北京、上海、广州、深圳这四个一线重点城市的办公楼租金均出现不同程度的下跌。其中北京办公楼租金跌幅最大,月度租金从2019年Q4的358.7元/平方米下降到2022年Q1的323.2元/平方米;广州办公楼租金跌幅最小,2022年Q1月度租金为168.4元/平方米,比2019年Q4降低9.6元/平方米。

数据来源:公开资料整理

与此同时,由于经济下行压力导致国内办公市场需求也有所下降,2017-2021年办公楼销售额连年下滑,至2021年办公楼销售额同比减少6.9%,为4701亿元;2022年4月累计销售额1104亿元,同比增长-5.2%。

与此同时,由于经济下行压力导致国内办公市场需求也有所下降,2017-2021年办公楼销售额连年下滑,至2021年办公楼销售额同比减少6.9%,为4701亿元;2022年4月累计销售额1104亿元,同比增长-5.2%。

数据来源:国家统计局、观研天下整理

我国办公楼市场发展受宏观经济影响较大,当国内经济增速提升时,给办公楼投资市场带来积极影响,具体表现在2019年办公楼投资额稍有回升,同比增长2.8%;2020年投资额再次同比增长5.4%,投资规模达到6494亿元;随后2021年又回落,2022年前四月我国办公楼投资额累计为1554亿元,同比降低8.25。虽然办公楼投资市场受疫情和房地产政策压制,但整体仍保持高位。

我国办公楼市场发展受宏观经济影响较大,当国内经济增速提升时,给办公楼投资市场带来积极影响,具体表现在2019年办公楼投资额稍有回升,同比增长2.8%;2020年投资额再次同比增长5.4%,投资规模达到6494亿元;随后2021年又回落,2022年前四月我国办公楼投资额累计为1554亿元,同比降低8.25。虽然办公楼投资市场受疫情和房地产政策压制,但整体仍保持高位。

数据来源:国家统计局、观研天下整理

3规模展望

2021年以来我国大宗物业投资市场迎来强劲复苏,在此市场环境下商业地产行业投资有望增添。根据2022年第一季度的商业地产投资业态来看,办公楼投资额约是全国商业地产投资总量的一半,可见办公楼最为受到市场重视。一般来说办公楼投资回报率为8%-10%,较其他业态相对较高,如此高性价比的选项更能带来稳定良好收益;另外随着“共享”的深入发展,办公空间升级转型成“共享办公”模式,办公楼市场具有长期可持续发展潜力,未来办公楼将在城市地位中发挥巨大作用。

2021年以来我国大宗物业投资市场迎来强劲复苏,在此市场环境下商业地产行业投资有望增添。根据2022年第一季度的商业地产投资业态来看,办公楼投资额约是全国商业地产投资总量的一半,可见办公楼最为受到市场重视。一般来说办公楼投资回报率为8%-10%,较其他业态相对较高,如此高性价比的选项更能带来稳定良好收益;另外随着“共享”的深入发展,办公空间升级转型成“共享办公”模式,办公楼市场具有长期可持续发展潜力,未来办公楼将在城市地位中发挥巨大作用。

数据来源:公开资料整理

基于国内经济的高速发展、消费结构的升级以及城市化进程的推进,我国商业地产行业在二三十年时间内实现了跨越式发展,但整个行业存在严重的同质化现象。为改变商业地产的这种不利局面,国家及地方政府开展培育国际消费中心城市的建设规划,以北京、上海、广州、天津、重庆五个城市为试点对象,带动其他城市释放消费潜力,构建强大国内市场。从发展趋势看,这将为商业地产行业提供新型特色的消费环境和创新的消费机制体制。(PY)

部分城市商业建设规划

城市

建设方向

北京市

北京突出首都功能,以打造一批具有国际影响力的消费地标、做好“首都文化+”文章等为重点,提出全面实施消费新地标打造、消费品牌矩阵培育等“十大专项活动”

上海市

上海突出高端资源集聚、市场创新活跃等优势,着力打造全球新品首发地、全球消费目的地、全面打响“上海服务”“上海制造”“上海购物”“上海文化”四大品牌

广州市

广州提出深入实施“尚品”“提质”“强能”“通达”“美誉”五大工程,打造“广聚天下客、广卖天下货、广货卖天下”的国际消费高地

天津市

天津深入贯彻落实京津冀协同发展战略,提出构建“一个中心、多点支撑”的商圈格局,做好河、海、港、洋楼和小镇五篇文章,打造面向东北亚、辐射俄罗斯和中东欧的特色型国际消费中心城市

重庆市

重庆提出建设国际购物、美食、会展、旅游、文化“五大名城”,开展渝货精品培育、特色服务品牌塑造等“十大工程”,打造富有巴渝特色、辐射西部地区、面向东南亚、南亚的特色型国际消费中心城市

资料来源:公开资料整理

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近年来,我国流动人口数量越来越多。根据第七次全国人口普查结果显示,我国流动人口为约为3.76亿人,较2015年增长了52.2%,较2010年增长69.73%。

2022年06月07日
装修装饰行业现状和竞争分析 市场规模持续上升 竞争仍十分激烈

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从我国公装行业市场规模来看,市场总产值逐年稳步上升。2017年国内公装市场总产值为2.03万亿元,至2021年增至2.52万亿元,预测2022年国内公装行业市场规模约为2.66万亿元。增速方面,2017-2020年我国公装行业市场规模增速日渐放缓。

2022年06月07日
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从互联网家装市场消费情况来看,消费者年龄占比最多的是25-30岁,为56.8%;其次是31-35岁,占比为25.6%。可以看出“90后”、“95后”的年轻消费者已经成为装修的主力消费人群。

2022年06月07日
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经济环境来看,我国基础设施固定资产投资情况来看,从2018年到2021年国内基础设施固定资产投资投资均为正值。其中2020年和2021年,受到新冠肺炎疫情持续影响,复工复产受限,国内经济下行,基建投资增速也迅速下降,维持在低位区间运行,但其总体仍保持正增长态势。

2022年06月02日
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2022年06月01日
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2015-2020年新型智慧城市战略地位凸显,国家强调分级分类推进新型智慧城市建设,我国城市从“数字城市”、“无线城市”向更高层次“智能城市”、“智慧城市”转化进阶。2020年来,物联网、云计算、人工智能等信息技术与智慧城市深度融合发展,智慧城市模式从1.0发展到3.0,规模不断壮大,服务模式不断创新。

2022年06月01日
我国水泥行业供需现状及趋势分析 成本压力增大驱动水泥价格上抬

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数据显示,我国水泥产量由2016年的24.03亿吨下降至2018年的21.77亿吨。2019年基建发展带动水泥需求增长,产量有所回升,为23.3亿吨,较上年同比增长7%。长期以来经济研究一直是水泥行业短板,产能过剩的问题尚未得到根本解决。2021年我国水泥产量小幅下降至23.63亿吨,增速为-0.6%。

2022年05月30日
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