我国房地产开发经营行业现状：购房者置业情绪不高 市场进入存量时代 中期将面临洗牌

一、行业基本概述

房地产（real estate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等，由于和政府的财政收入密切相关及08年后政府超发货币，在2008年以后，中国的房地产开始畸形发展，对城市工商业和市民生活造成严重影响和负担。

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。房地产开发经营行业具有投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚等特点。

二、行业发展现状

2008年美国金融危机爆发后，对国内经济产生冲击，一段时间内国内经济出现较为明显的增长放缓，国内房地产市场也随之出现低迷情况。此后政府为刺激经济推出四万亿经济刺激措施，同时对房地产市场推出多项优惠政策，包括税收减免、提供购房补贴等。在多重措施的作用下，国内房地产市场逐渐企稳，并在2009年开启新一轮的发展，而各地房价也开始逐渐企稳回升。不过随着国内经济发展形势转变，并在2012年后GDP增长速度出现相对放缓，一段时间内国内房地产市场的库存量增加，房地产企业去库存回收资金的压力逐渐提升。在2015年下半年的中央经济工作会议上针对房地产的高库存问题，党中央提出“去库存”方针，通过对于房地产调控政策进行调整来促进行业的健康发展，此后房地产行业整体的库存情况出现改善。在此之后，国家进一步完善土地制度和住房政策，同时更加注重宏观调控政策对于房地产市场的影响，各地房地产调控政策上整体更加趋向严格。

1、商品房销售情况

根据观研报告网发布的《中国房地产行业发展深度分析与投资前景调研报告（2022-2029年）》显示，2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元，比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。全年市场整体表现创新高，但2021年下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑，2021年9月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善，年底叠加企业“以价换量”营销策略，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，2021年12月商品房销售面积升至2.1亿平方米以上，商品房销售额超2万亿元，同比降幅仍较大，销售面积、金额同比降幅仍在15%以上，均较2021年11月降幅略有扩大，购房者置业情绪仍不高。

资料来源：国家统计局，观研天下数据中心整理

资料来源：国家统计局，观研天下数据中心整理

我国房地产政策维稳推进的主基调依然明确，在稳增长的政策大背景下“因城施策”在其中业发挥着重要作用，地方政府也积极落实稳楼市的举措。

2、房屋施工情况

2021年房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。

资料来源：国家统计局，观研天下数据中心整理

2021年全国房地产累计投资147602亿元，相比2020年增长了6159亿元，同比增长4.4%，其中住宅投资额为111173亿元，增长6.4%。住宅投资额占总投资额的75.3%，其中65.9%投资的是90-144平方米的住房。

资料来源：国家统计局，观研天下数据中心整理

三、行业细分市场分析

1、新房市场

我国房地产开发经营行业中新房市场规模在2017年-2019年持续增长，至2021年达到71281.27亿元。

资料来源：观研天下数据中心整理

2、存量房市场

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。相对于增量房而言。

中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，人口老龄化少子化加速到来，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。

我国存量房市场在2021年达到93322.79亿元。

资料来源：观研天下数据中心

未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险，未来70%以上城市的房子可能存在过剩风险，大约只有20%-30%的城市房子存在投资价值。

房地产行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其惨烈程度参考当年的纺织、家电，剩者为王，预计90%的房企将被淘汰或兼并。

3、租赁市场

房屋租赁是指房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

经过多年的发展，我国房屋租赁产品逐渐开始细分，按照产权特征区分，我国房屋租赁市场主要分为三类：一类是散租市场的自然人房东的个人住房供给的分散式长租公寓，其特征是散布在各住宅小区、居住体验参差不齐；一类是房企、中介、酒店等运营商供给的集中产权的长租公寓，主要包含服务式公寓、集中式长租公寓、蓝领宿舍等；还有一类是地方政府参与的保障性租赁住房和廉租房，这类是近年来政策主要扶持的方向。

2020年我国集中产权的长租公寓市场受到新冠疫情冲击。春节后各地无法复工，大量房源被迫空置，运营商的现金流承压，资金链断裂，不少企业拖欠业主租金，行业频繁暴雷。

然而，随着我国城镇化的发展，大量流动人口使得住房租赁变成了刚性需求。据公开数据显示，目前我国房屋租赁人口已超2.3亿人。而且，热点城市及经济区核心城市房价偏高，限购政策较为严格，也导致国民租房需求增长。

在此背景下，我国中央经济工作会议和全国两会的召开及“十四五规划”出台，国家提出“住房不炒”“租购并举”战略，我国“住房租赁”上升到国家战略层面。2021年3月5日上午，国务院总理李克强在政府工作报告中提到“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难”等内容，从市场供给、制度保障、税费改革以及财政补贴等方面，推动中国住房租赁市场长期正向发展；6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面的住房保障体系的设计；12月，住建部发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知（征求意见稿）》，旨在贯彻落实关于扎实推进保障性住房建设决策部署，进一步提升工程质量。

2021年开始，国内房屋租赁行业不仅得到了中央政府政策层面的大力扶持，而且行业市场监管政策也逐渐趋严，2021年我国累计出台超160条与公寓行业相关的政策，其中市场监管类占比达40%。我国房屋租赁市场规范化发展的环境基本形成，房屋租赁市场健康稳定发展。

国家政策红利频出，资本家们也行业也纷纷看好房屋租赁市场。2021年我发住房租赁领域共发生融资事件17起，主要包括住房租赁专项债劵和VC/PE融资，总计融资金额达到370亿元以上。

我国房地产开发经营行业中租赁市场规模在2017年-2019年持续增长，至2021年达到17325.94亿元。

资料来源：观研天下数据中心（WWTQ）