房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
经多年发展，我国房屋租赁行业产品已经开始细分，按照产权特征划分，我国房屋租赁市场主要分为三类：一类是散租市场的自然人房东的个人住房供给的分散式公寓；一类是房企、中介、酒店等运营商供给的集中式公寓；还有一类是地方政府参与的保障性租赁住房和廉租房，这类是近年来政策主要扶持的方向。按租客类型划分为高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓和租赁式社区。
我国房屋租赁行业产品主要分类
| 划分标准 | 类型 | 特点情况 |
| 按产权特征划分 | 分散式公寓 | 由散租市场的自然人房东的个人住房供给，其特征是散布在各住宅小区、居住体验参差不齐 |
| 集中式公寓 | 由房企、中介、酒店等运营商供给，主要包含服务式公寓、集中式长租公寓、蓝领宿舍等 | |
| 保障性租赁住房和廉租房 | 地方政府参与，这类是近年来政策主要扶持的方向 | |
| 按租客类型划分 | 高端公寓 | 主要是服务式公寓、生活方式型公寓，市场占比约为1.35% |
| 青年公寓 | 紧凑型、舒适型，市场占比约为81.03% | |
| 宿舍型公寓 | 当前市场占比6.94% | |
| 租赁式社区 | 多为青年社区、家庭社区，市场占比约为10.67% |
资料来源：观研天下整理
1、行业需求：流动人口增加，租房需求增长
近年来，我国流动人口数量越来越多。根据第七次全国人口普查结果显示，我国流动人口为约为3.76亿人，较2015年增长了52.2%，较2010年增长69.73%。
资料来源：国家统计局
如今我国的房价已经迎来了“万元时代”，因此，随着我国流动人口的增加，在外地打工、生活的人多半租房需求也随之增加，租房人群也越来越多，城市房屋租赁人口数量整体增加。尽管2020年受疫情全民居家隔离影响，租赁人口数量增速为零，但是2021年随着国内复工复产，我国城市房屋租赁人口数量便继续增长至2.3亿人左右，同比增长4.5%。
资料来源：公开资料整理
可以看出近年来我国房屋租赁人口数量越来越多，也反映出我国房屋租赁市场需求旺盛。未来短期内我国房价并不会出现大幅度下降，而近三年受疫情影响，绝大部分人的资金储备减少，加上当前许多人已经还不起房贷，人们购房信心受到打击，因此预计我国新房购买人群不会出现快速增长趋势，而租房人群则仍会继续增加，未来我国房屋租赁市场需求仍将持续旺盛。
2、市场规模：需求+政策，市场规模逐年扩大
现在“租房”成为了很多人的选择，对比2019年与2021年我国十大重点城市租赁住房出租率来看，与2019年相比，2021年其出租率明显提升。其中深圳和重庆两地尤为明显。由此可以看出当前人们的租房意愿正在逐渐上升。随着人们租房意愿的上升，国内房屋租赁市场需求也日益旺盛。
资料来源：公开资料整理
除了需求旺盛之外，近年来，我国国家层面对于住房租赁市场也给予了很大的政策支持。2021年，国内保障性租赁住房政策成为最大的亮点，旨在通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展,充分调动市场的积极性。随着土地、资金、金融和税收等多渠道保障租赁住房的发展，住房租赁市场供应的大幅增加，行业日渐活跃，市场规模明显增长。2015年我国房屋租赁市场规模约为1万亿元；到2021年我国房屋租赁市场规模在政策支持下更是高速增长至2.2万亿元左右，同比增速上升至15.8%。
资料来源：公开资料整理
根据观研报告网发布的《中国房屋租赁行业发展深度研究与投资前景分析报告（2022-2029年）》显示，近年来，在我国房屋租赁行业市场供需均增背景下，其市场规模逐年扩大。从2019年到2021年我国十个重点城市房屋租赁市场规模增长情况来看，其中连续8年蝉联榜首的新一线城市成都的市场规模增长率更是高达254%；深圳、广州、杭州、西安、北京、重庆其增长率也都维持在100%以上。
资料来源：公开资料整理
3、政策环境：新一轮政策政策红利来临
近几年受到疫情打击行业投资数量及金额大幅下降，2020我国房产租赁行业投资数量及金额更是分别下降至2个和65.1亿元；2021年尽管其投资数量增加至5个，但投资金额还是下降至26.85亿元。
资料来源：橘子IT
房屋租赁行业具备前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，行业投资金额下滑对行业造成较大影响。而房屋租赁需求是城市居民的刚性需求，因此为了稳民生促和谐，加速国内经济恢复，进入2022年，我国中央各部门不断加大对住房租赁市场发展的金融支持力度，且确立大保障租赁体系，明确基础制度、落实土地支持政策、落实简化审批流程、落实中央补助、落实税费优惠、落实水电气价格政策，落实金融政策支持等方面，加快发展保障性租赁住房。我国房屋租赁行业迎来了新一轮的政策红利。
2022年我国房屋租赁行业相关政策情况
| 时间 | 政策名称 | 相关内容 | 政策类型 |
| 2022年1月 | 全国住房和城乡建设工作会议 | 推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。 | 增加供给 |
| 2022年2月 | 关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见 | 构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。 | 金融支持 |
| 2022年2月 | 保障性住房质量常见问题防治规范 | 通知从防水，防赚、室内空气健康等8个方面划定了保障性住房工程质量常见问题防治的底线要求，要求各地结合实际和群众反映的突出问题，制定便于监督检查工程质量的技术要点。 | 市场监管 |
| 2022年2月 | 关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知 | 明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。 | 金融支持 |
| 2022年3月 | 2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 | 以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。 | 增加供给 |
| 2022年5月 | 关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 | 为了保障人们的合法权益，相关部门将会加大房地产市场秩序的整治力度，并重点“关照”住房租赁、房屋买卖等领域的问题。在住房租赁中，克扣租金押金、违规开展住房租赁消费贷业务、未办理租金监管、强制驱赶租户等多项不当行为，是相关部门的整治重点。 | 市场监管 |
资料来源：公开资料整理
2022年我国国家层面在我国房屋租赁行业行业增加供给、金融支持、市场监管等方面都发布了相关的利好政策，这对于促进我国房屋租赁行业市场健康持续发展，保障租客的利益，提升我国城市化人口质量等都具有重要的现实意义。
4、市场规模展望：“威”“机”并存，市场规模仍将增长
总的来看，当前我国房屋租赁行业市场需求较为旺盛，且新一轮的政策红利期已经来临。未来我国房屋租赁行业市场规模或将继续增长。
当前我国房屋租赁行业发展处在“威”“机”并存局面。
威胁方面，目前我国正在加快“保障性租赁住房”的供给，将为人们提供便宜、廉价的租房资源。我国住建部提出将在“十四五”期间新建650万套保障性租赁住房，在2021年我国多地政府也提出来“十四五”期间的保障性租赁住房的发展目标。
2021年部分地方政府在保障性租赁住房方面发展目标
| 地方政府 | 保障性租赁住房发展目标 |
| 上海 | “十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），约占住房供应总量的40% |
| 广东 | 将建设保障性租赁住房74.05万套（间），其中广州市66万套（间） |
| 浙江 | “十四五”期间建设筹集120万套（间）保障性租赁住房的建设 |
| 江苏 | 新增保障性租赁住房20万套（间 |
| 广西 | 新建保障性安居工程39.42万套 |
| 武汉 | 拟规定中心城区新建商品房按6%配建保障性租赁住房 |
| 合肥 | 计划“十四五”期间筹集保障性租赁住房15万套（间） |
资料来源：观研天下整理
国家加快“保障性租赁住房”的供给，为人们提供便宜、廉价的租房资源，这将对住房租赁行业产品市场价格造成不小的冲击，将对行业内相关企业造成威胁。
机遇方面，国家加快“保障性租赁住房”的供给将促进我国房屋租赁行业整体供给的增加，为行业市场规模的增长提供一定动力；另外去年下半年我国财政部、住建部、税务总局3部门联合发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，自2021年10月1日起执行，其中表示为了进一步支持住房租赁市场发展，相关部门将对租赁企业、企事业单位出租房屋的增值税、房产税，施行“降税新规”。
过去房屋租赁企业出租房屋的房产税税率为12%。而在新规中，此税率迎降到了4%。而且，住房租赁企业的增值税税率，也是下降了不少。国家这一举措毫无疑问将会使得我国房屋租赁行业减负，可以解决经营者盈利好间小、税收负担重的问题，利于激发市场活力，促进房屋租赁市场规模持续增长。
另外，未来随着我国房屋租赁行业市场规模的增长，监管的趋严，市场将会走向规范化、成熟化、品质化，这也将使得我国居民对于租房市场信心提高，进一步提高我国居民的租房意愿，从而促进行业市场规模的增长。同时，房租租赁行业市场规模的扩大也将带来广阔的就业前景，如长租公寓企业业务员、物业管理等工作岗位将增加。（LQM）
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