前言
为保障国内供应链的高效运转，我国对物流园区的投资力度加大，其中超半数园区投资总额超过 5 亿元。全国物流园区产业日趋成熟，建设由规划逐步落实到运营，运营状态及在建状态园区占比提升。物流园区投资强度呈现区域差异，反映出区域经济发展的不均衡及战略定位。物流园区的商业模式正在经历从“物流设施”向“物流生态”的深层转变。功能定位的细分化满足了行业的多样需求，开发模式的市场化和平衡性体现了政策引导与企业自发的互动，而基础设施的升级则为园区注入了竞争活力。随着物流行业竞争的加剧和智慧物流技术的不断成熟，智能化的回报将逐步显现。目前我国物流园区智慧化处于试探性阶段，仍有较大挖掘空间。
一、我国物流园区投资力度加大，超半数园区投资总额超过5亿元
根据观研报告网发布的《中国物流园区行业发展趋势研究与投资前景分析报告（2024-2031年）》显示，物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。
为保障国内供应链的高效运转，我国对物流园区的投资力度加大。目前我国物流园区超2500家，其中超半数园区投资总额超过 5 亿元，三成以上的园区投资强度在 100-200 万元/亩之间。
数据来源：观研天下数据中心整理
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二、我国物流园区日趋成熟，运营状态及在建状态园区占比提升
全国物流园区建设正进入一个由规划逐步落实到运营的阶段。这种快速推进的建设模式将继续增强物流能力，为市场需求的增长提供有力支持。
2023年国内运营状态的园区占比达到76.8%，相比 2022 年增长了 2.2 个百分点。这说明许多物流园区已经完成建设并进入实际运营阶段，表明全国物流园区的成熟度在逐步提升，物流基础设施正在更好地满足市场需求。
2023年在建状态的园区占比为 16.9%，比 2022 年增加了 1.4 个百分点。这一增长反映了各地持续投资和建设物流基础设施，以应对未来的物流需求增长。这种趋势说明，物流园区的发展仍在快速推进，并且各地对物流能力的扩展有持续的需求。
规划状态的园区数量占比从 2022 年的 9.9%下降到2023年的6.3%。这意味着很多此前处于规划阶段的园区已经进入了在建或运营阶段，建设进度加快，更多的项目正在转化为实际成果，提升了物流网络的实际效能。
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三、我国物流园区地区发展不均衡，区域分布呈现差异化
物流园区投资强度呈现区域差异，反映出区域经济发展的不均衡及战略定位。从投资强度看，东部地区、东北地区、中部地区、西部地区运营园区平均投资强度分别为198.6万元/亩、184.7万元/亩、182.4万元/亩、139.5万元/亩。从建设数量看，东部地区、东北地区、中部地区、西部地区物流园区数量分别占比34.78%、26.47%、32.57%、6.18%。
四大经济区域物流园区发展情况
| 地区 | 发展情况 |
| 东部地区 | 东部地区长期以来凭借其发达的经济基础和消费市场，成为中国物流园区建设的核心区域。从数据来看，东部地区在 2024 年的物流园区运营数量占比高达 85.2%，并且其规划和在建数量也保持了较高水平。这一情况表明，东部地区依托市场资源和政策资源的优势，持续引领中国物流基础设施建设。 |
| 中部地区 | 近年来，中部地区的物流园区建设逐渐加速，成为中国物流发展的重要增长极。从数据上看，中部地区在 2024 年的在建数量占比为 19.8%，比 2022 年有了显著提升，表明该区域正在积极投入物流基础设施建设。作为连接东部和西部的重要区位，中部地区的物流园区建设不仅有助于缓解东部物流网络的压力，还能提升整体物流效率，促进区域协同发展。 |
| 西部地区 | 西部地区在国家“一带一路”和西部大开发政策的推动下，物流园区建设步伐明显加快。数据显示，西部地区在 2024 年的在建数量占比达到 20%，是所有区域中最高的。这一数据表明，西部地区正在通过加大物流园区建设力度，以实现区域经济和物流网络的快速发展。 |
| 东北地区 | 与其他区域相比，东北地区的物流园区建设相对滞后。从数据来看，东北地区在 2024年的在建和运营数量均较低，尽管有一定增长，但整体数量和占比仍显不足，反映了东北地区经济发展较缓慢、人口外流等问题对物流基础设施建设的制约。 |
数据来源：观研天下数据中心整理
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四、我国物流园区商业模式发生转变，企业自主规划比例提升
物流园区的商业模式正在经历从“物流设施”向“物流生态”的深层转变。功能定位的细分化满足了行业的多样需求，开发模式的市场化和平衡性体现了政策引导与企业自发的互动，而基础设施的升级则为园区注入了竞争活力。未来，具备多元功能、支持多式联运的仓储物流园区，将不再只是物流环节中的一个节点，而是成为区域供应链和价值链的核心平台。
根据数据，综合服务型、货运服务型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型物流园区分别占比63.1%、16%、13.3%、5.2%、2.4%。
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物流园区投资开发建设模式中企业自主规划建设占比55.5%，政府规划、企业合作开发建设占比31.6%，政府规划、开发商主导开发建设占比10.3%，政府规划并主导开发建设占比1.1%。
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五、我国物流园区智慧化处于试探性阶段，仍有较大挖掘空间
随着物流行业竞争的加剧和智慧物流技术的不断成熟，智能化的回报将逐步显现，未来高投入的智慧物流园区可能会成为行业的“领跑者”，引领更高效、更环保的物流生态。
目前46.1%的运营园区在智慧物流方面的投入占比不足 5%，而真正达到 25%以上投入的园区仅占 14.1%；运营园区配备智慧物流设施设备数量为1-2项的占比64.5%，8-10项的仅占比2.4%。这表明多数园区对于智能化投入还在试探性阶段，资金和技术尚未大规模投入，物流园区智慧化仍有较大挖掘空间。
数据来源：观研天下数据中心整理
数据来源：观研天下数据中心整理（zlj）
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