我国仓储物流REITs行业发展背景及现状分析市场具备较大增长潜力

2022-12-09 11:36

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一、发展背景

1、行业背景：产业园区发展进入存量改革+创新发展期，并且融资模式向“基金+REITs”转型

我国产业园区发展模式逐渐摆脱粗放式同质化经营，向“专业化、特色化、科创化”的发展模式转变，进入存量改革+创新发展期。同时，产业园区开发商也逐渐向经营杠杆、资产管理商转型，在融资模式方面也由原来的“开发商自有资金+银行借贷”向“基金+REITs”转型。

根据观研报告网发布的《中国仓储物流REITs市场运营现状研究与发展战略分析报告（2022-2029年）》显示，目前，我国产业园主要投融资模式有PPP、特许经营商、ABO+股权合作等传统模式及众创孵化招商、政企联合招商、互联网+“云招商”等新型投融资方式。其中，PPP是产业园（主要为新建产业园）最主流的融资模式之一，但由于PPP仅转移杠杆而没有消灭债务，导致PPP在国资对政府资金风控加强的趋势下，发展规模有限。而REITs作为投融资机制的重要改革，不仅能有效填补资产管理市场的产品空白，还能为投资者参与基础设施及不动产市场提供便利渠道。

产业园区的融资模式分析

主要模式	投资资金	项目限制
ppp特许经营权	政府出资代表和投资人共同进行资本金出资，可通过基金等机构引入进入金融机构投资人进行股权投资	政府付费不能使用政府性基金预算（土地出让收入）；政府付费受一般公共预算支出10%的限制；政府付费合法纳入预算，付费来源可靠；政府付费部分没有来源以及额度限制；政府付费纳入预算无明确的法律体系
ABO+股权合作商业开发自平衡	平台公司与投资人共同出资，可通过基金等结构引入金融机构投资人进行股权投资	政府对平台公司资金保障安排措施需要在授权政策文件或授权协议中予以明确，且符合预算管理的相关规定；政府与平台公司之间不能建立刚性付费机制，财政保障一定程度上取决于政府信用和财政收入情况；土地获取存在不确定性，商业地产开发收益存在预测风险；可分享土地增值收益；土地整治收益有限，单纯依靠该部分收益无法覆盖大的投资资金
REITs	募集资金以及外部杠杆	首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，发起人具有较强的扩募能力，原则上不低于首次发行基础设施REITs资产规模的2倍

数据来源：观研天下整理

2、市场背景：物流行业“热”度不减，多元物流需求激活行业发展潜力

物流行业作为我国经济发展的重要载体，其市场“热”度持续上升。根据数据显示，2021年全国社会物流总额达到335万亿元，同比增加11.7%。但是成本方面，与美国、日本等发达国家相比，我国物流费用成本较高。2021年全国社会物流总费用为17万亿元，占全国GDP的14.60%,，而美国社会物流费用/GDP的比例为7.6%，日本8.5%。

数据来源：观研天下整理

此外，从2019-2021年国内仓储物流供需情况来看，市场新增供给大于需求，这使得仓储物流行业空置率呈现正增长，2021年达到18.68%。同时，与发达国家相比，我国人均仓储面积偏低。根据数据显示，2021年我国人均仓储物流设施库存仅为0.7平方米，是美国人均面积的18.4%，日本人均面积的17.5%。

数据来源：观研天下整理

3、政策背景

近年来，国家出台了一系列相关政策来支持仓储物流REITs行业发展。例如，2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着国内公募REITs发展正式启航。同时，各级地方政府也积极跟进，陆续出台相关措施支持和保障REITs相关工作推进与落地。

我国仓储物流REITs行业国家层面相关政策情况

时间	相关部门	政策文件
2020/4/30	证监会、发改委	《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》
2020/8/4	发改委	《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》
2020/8/7	证监会	《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
2020/9/4	上交所	《关于就基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关配套业务规则公开征求意见的通知》
2020/9/4	深交所	《关于就公开募集基础设施证券投资基金配套业务规则公开征求意见的通知》
2021/1/29	上交所	《上交所发布基础设施证券投资基金(REITs)三项主要业务规则》
2021/1/29	深交所	《关于发布公开募集基础设施证券投资基金配套业务规则的通知

数据来源：观研天下整理

我国仓储物流REITs行业地方政府层面相关政策情况

时间	相关部门	政策文件	主要内容
2020/9/30	北京市发展和改革委员会等六部门	《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》	主要围绕产业要素、产业生态、政策保障等方面提出12条政策措施，以集中力量打造一批辐射全国的规模化、专业化的基础设施REITs运营管理龙头企业。
2020/11/16	上海市发展和改革委员会	关于建立本市基础设施REITs项目储备库的通知	加强对区域内基础设施项目的挖掘、谋划、遴选，逐步搭建各方对接平台，加大优质REITs产品的推介力度。
2020/10/19	江苏省发改委	《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作推进方案》	重点提出精心筛选优质项目、主动对接中介机构、加大沟通协调、研究落实税收优惠政策等，力争在试点阶段有项目入围首批并成功发行。
2020/9/14	湖北省发改委省发改委	关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的函	提出要对REITs试点工作高度重视，精心组织各项申报准备和前期工作，接续报送成熟项目。
2020/9/10	河南省发改委	《关于做好河南省基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》	重申试点项目申报工作的重要意义，明确试点项目的地区和行业范围，基本条件及申报程序

数据来源：观研天下整理

二、发展现状

2020年《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的发布，标志着我国基础设施公募REITs正式起航。根据相关资料可知，截止2022年国内公募REITs连续发行两批次合计11只公募产品，其中有2只仓储物流REITs基金，数量占比18%（仅次于交通基础设施和园区基础设施类），平均单只规模38.4亿元，累计发行规模76.8亿元，并且由于项目属于高标准物流仓储，所以未来具备较大增长潜力。

我国首批次、第二批次公募REITs基本信息

批次	名称	底层资产	类型	发行期限（年）	募资规模（亿元）
一批次	富国首创水务REITs	污水处理	特许经营权	26	18.5
一批次	红土盐田港	仓储物流	产权类	36	18.4
一批次	中航首钢绿能	垃圾处理	特许经营权	21	13.38
一批次	华安张江光大	产业园区	产权类	20	14.95
一批次	中金普洛斯	仓储物流	产权类	50	58.35
一批次	浙江沪杭甬	高速公路	特许经营权	20	43.6
一批次	博时蛇口产园	产业园区	产权类	50	20.79
一批次	东吴苏园产业	产业园区	产权类	40	34.92
一批次	平安广州广河	高速公路	特许经营权	99	91.14
二批次	建信中关村	产业园区	产权类	45	28.8
二批次	华夏越秀高速	高速公路	特许经营权	50	21.30