物业管理行业趋势：企业将多元化布局增值赛道商管有望成“突破手”

2022-04-20 09:31

手机浏览

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

我国物业管理行业发展趋势如下：

1、政策鼓励风向未变，地方政府治理作用持续强化

根据2021年国家颁布的相关政策来看，其文件均显示鼓励物管行业发展风向未变，具体内容涉及综合治理体制机制优化、鼓励社区增值服务及智慧化发展等。而对于整治物业服务突出问题等相关的规定，国家政府最主要的意图还是想优化市场运行及竞争环境，整体我国物业管理行业政策鼓励风向未变，市场发展也将更加健康、有序。

2021年我国物业管理行业国家层面相关政策或会议汇总情况

部门	政策	主要内容
住建部等十部委	《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》	扩大业委会决策事项的范围；明确业委会的选举、决策、监督、退出机制；构建市场化价格机制；加大维修资金归集力度，优化维修资金使用流程；鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸；加大维修资金归集力度，优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率
国家发改委	《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》	支持老旧小区引入市场化物业服务或推行社区托管、社会组织代管等方式，提高物业服务质量和标准化水平等任务
商务部等十二部门	《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》	提出因地制宜发展品质提升类业态，鼓励发展特色餐饮、新式书店；优化信息服务，依托智慧社区信息系统，构建城市便民生活圈智慧服务平台
十三届全国人大四次会议	《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》	要以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级；加快发展物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给；推动社会治理和服务重心下移、资源下沉，提高城乡社区精准化精细化服务管理能力；推进审批权限和公共服务事项向基层延伸，构建网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台，推动就业社保、养老托育、扶残助残、医疗卫生、家政服务、物流商超、治安执法、纠纷调处、心理援助等便民服务场景有机集成和精准对接；完善城市社区居委会职能，督促业委会和物业服务企业履行职责，改进社区物业服务管理；构建专职化、专业化的城乡社区工作者队伍
中共中央、国务院	《中共中央、国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》	提出要研究制定社区服务条例、编制城乡社区服务体系建设规划、完善支持社区服务业发展政策、推进社区服务标准化
人社部等八部门	《关于维护新就业形态劳动者劳动保障权益的指导意见》	规范用工，明确劳动者权益保障责任；健全制度，补齐劳动者权益保障短板；提升效能，优化劳动者权益保障服务；齐抓共管，完善劳动者权益保障工作机制
住建部等八部门	《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》	整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务的行为；整治超出合同约定或公示收费项目标准收取费用的行为；整治未按规定公示维修资金使用情况等相关信息的行为；整治擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；整治未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息的行为
商务部	《城市商圈建设指南》	提出为城市高质量发展和消费升级需要，应更好指导城市商圈建设，构建多层级城市商业体系，提升居民消费品质
民政部	《社区社会组织章程示范文本》	鼓励和引导社区社会组织发展，保护社区社会组织及其成员的合法权益，提高社区社会组织规范化程度
国务院	《“十四五”就业促进规划》	支持生产性服务业和服务外包创新发展，加快生活服务业高品质和多样化升级，稳定社区服务和社会工作服务岗位，充分释放服务业就业容量大的优势
住建部、国家发改委	《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》	要求加强城镇老旧小区改造配套设施建设，强调推行物业专业化管理，城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管，引导相关配套设施产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，建立健全住宅专项维修资金归集、使用及补建续筹制度

数据来源：观研天下整理

与此同时，地方政府也积极延续国家政策基调，围绕物业的基层治理作用进行展开，尤其是在市场化跟规范化方面与国家主基调一致，如采用分级收费、质价相符，完善价格机制，鼓励社区增值服务拓展等。由此可见，各地物管的基层治理作用持续强化。

2021年地方性物业管理条例出台及修订事件

时间	地区	政策名称	内容
2021-02	聊城市	《聊城市物业管理条例》	作出对前期物业管理、业主组织与物业管理委员会、物业的使用与维护、旧住宅区物业管理、监督管理等规定
2021-02	黑龙江省	《黑龙江省住宅物业管理条例》	明确社区党建引领居委会和业委会管理、街道政府具体监督管理、书面发起业委会选举、物业服务人与开发建设主体的责任区分等规定
2021-03	兰州市	《兰州市物业管理条例》	首次增加党建引领和工会组建等内容，要建立党建引领下的物业管理协商共治机制，支持业主、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人依法开展物业管理活动，鼓励和支持设立工会等群团组织，积极发挥群团组织在物业管理中的作用
2021-04	湖南省	《湖南省物业管理条例》	明确政府监管物业管理服务、物业维护资金使用、业主大会与业委会召开、居委会配合管理物业等情形
2021-04	台州市	《台州市物业管理条例》	要求各单位明确物业管理区域划分，倡导“业主自治”，合理公开物业服务收费，发展物业管理委员会
2021-05	陕西省	《陕西省物业服务管理条例》	进一步规范民政部门对物业企业、业主委员会等的监督工作
2021-06	海南省	《海南经济特区物业管理条例》	创新和改进业主大会成立、业主委员会监管、提升物业服务质量等问题
2021-06	吉林省	《吉林省物业管理条例》	明确建设单位如何划定物业管理区域、物业服务人员收取物业费方式、专项维修资金使用范围等问题
2021-07	河南省	《河南省物业管理条例》	删除成为业委会委员需按时交纳物业费等相关费用的限制
2021-08	杭州市	《杭州市物业管理条例》	明确物业管理区域的划分，鼓励运用数字赋能物业管理，创设物业管理委员会制度等内容
2021-09	宁波市	《宁波市住宅小区物业管理条例》	针对物业管理服务难以召开、服务收费不透明等情况进行整改，明确各方权利与义务，确定物业管理区域，促进业主自治
2021-09	郑州市	《郑州市物业管理条例》	对物业侵占电梯广告收入将被处罚等进行详细规定
2021-11	徐州市	《徐州市住宅物业管理条例》	规范住宅物业管理区域的划分、物业管理组织形式、物业管理服务、物业保修金和专项维修资金、监督管理以及法律责任等方面，并且鼓励物业服务与养老服务相结合
2021-11	珠海市	《珠海经济特区物业管理条例》	修改包括小区物业费、共有部分的经营与收益等，明确物业服务人的范围为物业服务企业和其他管理人

数据来源：观研天下整理

2、增值赛道丰富，企业并购整合助力物管集中度持续提升，多元布局蓬勃发展

根据观研报告网发布的《中国物业管理行业现状深度研究与发展前景分析报告（2022-2029年）》显示，近年来，国内物业管理重点企业在管面积中非住业态平均占比不断提升，这说明当前主流物企在非住领域业态物管的布局规模逐渐扩大，截止2021年上半年占比已达34.3%，其中保利物业、雅生活服务在管面积中非住占比分别为57.5%、55.1%，占据主导。

近年来，国内物业管理重点企业在管面积中非住业态平均占比不断提升，这说明当前主流物企在非住领域业态物管的布局规模逐渐扩大，截止2021年上半年占比已达34.3%，其中保利物业、雅生活服务在管面积中非住占比分别为57.5%、55.1%，占据主导。

数据来源：观研天下整理

具体从近几年主流企业并收购事件来看，碧桂园服务、金科服务、旭辉永升服务、融创服务等头部企业逐渐对非住业态领域的商办、学校、医院、产业园、交通、城市服务、景区等实现全面覆盖，增值赛道日益丰富。

2020-2021年我国主流物企收并购拓展业态/新增增值服务相关事件

公司	时间	收购标的	股权比例	对价（亿元）	标的相关领域
碧桂园服务	2020-01	溧阳中立电梯	60.0%	-	电梯制造运营
	2020-04	文津国际保险	100.0%	0.84	保险
	2020-08	城市纵横	100.0%	15.12	电梯媒体
	2020-10	满国康洁	70.0%	24.50	环卫服务
	2020-11	福建东飞	60.0%	8.71	环卫服务
新城悦服务	2020-05	诚悦时代	61.5%	1.05	商办/公建物管
	2020-11	华安物业	60.0%	0.63	城市服务
	2021-02	云柜网络技术	100.0%	0.33	快递柜/网络技术
	2021-05	丽都物业	55.0%	0.29	公建物管
	2021-06	梁士物业	-	-	医院物管
	2021-06	祥城物业	80.0%	0.40	公建物管
融创服务	2020-05	开元物业	85.0%	14.88	酒店文旅
	2020-05	环球世纪	95.0%	0.09	会议会展
	2020-05	北京金泰合	100.0%	0.00	房产经纪
旭辉永升服务	2020-02	青岛银盛泰物业	100.0%	0.09	商写物管
	2021-02	华熙鑫安	50.0%	-	体育场馆物管
	2021-06	上海星悦	90.1%	2.97	商业物管
	2021-09	湖南美中环境	51.0%	0.58	环卫服务
	2021-10	美凯龙物业	80.0%	6.96	商业物管

数据来源：观研天下整理

3、商管模式有望成为物业管理行业企业在市场竞争中的“突破手”

商管是近几年发展起来的物业管理模式之一，其涵盖范围包括从前期开业筹备（到日常运营管理的零售商业全链条管理服务，具有很高品牌资源、资金及运营等壁垒。不过，商管赛道具有收益强、业务延伸空间广、单盘盈利模型成长性强等优势，在物业管理行业白热化市场竞争中视为具备高壁垒、高成长性的优质赛道，并且有望成为企业在市场竞争中的“突破手”。

商管委托管理模式下业务内容

细分业务	业务内容	服务对象	收费模式
前期服务	市场研究及定位	市场研究及分析，进行可行性研究、财务预测、定位策略的研究，优化定位、品牌、客群	业主	单次固定服务费
	租户招商	协助业主招揽租户并签订租约，监督工程、管理租户的进入、调配等	业主	固定服务费
	筹备开幕	筹备开幕、推广等活动	业主	按面积收取固定服务费
商业运营及物业管理	物业管理服务	提供安保、清洁、维保、绿化、客服服务	租户	按面积收取固定服务费
	租户管理及收租服务	处理租户查询及投诉、处理租金款项、确保收缴、租户指导（提供客户培训、维护消费者关系、调整店铺陈列布局）	业主	酬金制服务费
	推广服务	为项目进行营销推广
	招商服务	二次招揽租户
	其他增值服务	协助管理停车场、广告位、公共区域	业主、租户、消费者	酬金制服务费、经营收入分成

数据来源：观研天下整理

但是，商管委托管理模式具有很大的市场发展空间，具体表现在全国购物中心规模平稳增长。根据弗若斯特沙利文数据显示，2020年，中国在管商业广场总数2万家，在管面积8.3亿平米，其中两万方及以上购物中心在管面积5.7亿平米；商业运营总收入8369亿元，其中商业运营收入2059亿元、租金收入6310亿元。未来，随着存量购物中心改造、新建设的开业等经营规模提升，将进一步推动商业运营规模的增长。因此，预计2025年，我国在管面积将达到11.6亿平米，其中两万方以上购物中心8.3亿平米，商业运营总收入1.3万亿元。