一、物业管理基本概述
物业管理是房地产的产物，集劳动密集型的服务型行业，具体指业主委托物业服务企业按照物业服务合同约定，维系养护管理房屋配套设施设备和相关场地，维护物业管理区域内的公共卫生和活动秩序。
我国物业管理起源于20世纪80年代沿海发达地区，至今只有数十年的发展历史，借助资本的力量不断成长，当前处于蓬勃发展中。碧桂园服务、恒大物业、绿城物业、雅生活物业等位于我国物业管理服务企业第一阶梯行列。
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2021年我国物业管理服务十强企业 |
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序号 |
企业名称 |
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1 |
碧桂园生活服务集团股份有限公司 |
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恒大物业 |
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3 |
绿城物业服务集团有限公司 |
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4 |
雅生活智慧城市服务股份有限公司 |
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5 |
保利物业服务股份有限公司 |
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6 |
融创服务控股有限公司 |
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7 |
彩生活服务集团 |
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8 |
中海物业管理有限公司 |
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9 |
金地物业管理有限公司 |
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10 |
长城物业集团股份有限公司 |
二、物业管理行业市场现状
1、物业在管规模持续扩大
根据观研报告网发布的《中国物管市场发展趋势分析与未来前景预测报告（2022-2029年）》显示，随着都市化进程的加速，居民经济水平的提升，国家政策的支持推进，物业管理行业快速发展。我国物业服务企业在管面积规模呈逐年攀升的态势，2021年在管面积约280亿平，其中有3家物企在管面积超过5亿平，分别是碧桂园服务8.24亿平、万物云7亿平、雅生活集团5.1亿平。这些上市企业主要通过并购方式进行规模扩张。
数据来源：公开资料整理
2、上市物企发展规模不断扩大，主要分布于北上广发达地区
物业服务企业是物业管理行业市场化的产物，我国上市物企发展规模不断扩大，目前共有55家上市物企。至2020年我国物业服务企业的上市增加数大体呈上升趋势，2020年物企上市增加数达到历年最高值18家，2021年物企上市步伐略有减速，14家物企于本年度内上市。
数据来源：公开资料整理
我国上市物企大多分布于北上广、浙江等发达地区，占总数比例的62%，其中广州上市物企数高达20家，上海、北京、浙江分别是8、6、6家。
数据来源：公开资料整理
3、收并购市场活跃，全年交易额超360亿元
除了政策支持外，基于国内资本市场对物管行业的青睐，物企纷纷加快战略扩张步伐，通常采用收并购手段壮大自身规模。当前物管行业最常见的并购方式有两种，一种是横向并购：并购同行业竞争对手，由于这些竞争企业本身存在规模基础和一定影响力，选择并购不仅可以增加在管面积，还带来原有企业的客户资源，迅速扩大企业市场份额。第二种是纵向并购：沿着产业链上下游向前或向后并购，填补企业某些服务内容空白，丰富增值服务，扩展服务边界。
扩大在管规模的横向并购方式相对简单，只需要进行资金投入这一步骤，就能享受营收、净利润的及时性收入，而并购增值服务的好处在短期内难以预见，投资回报率具有滞后性。
2021年我国物管企业收并购数77宗，较2020年减少了23宗，交易金额突破360亿元为历史新高，比2020年增长了3倍以上，说明了我国物管行业并购市场单笔交易额高且大额交易频发。其中共有29家上市企业进行了53宗并购事件，交易金额高达355.88亿元，上市物企并购资金充沛、能力强，扩张规模迅速。
数据来源：观研天下整理
随着物业服务企业上市数量的迅速递增以及国内巨大的资本市场空间推进，收并购的热度只增不减。仅2022年1月就发生了14宗收并购事件，交易额达36.17亿元，其中只有天明物业、宏德科技物业两宗属于并购强化服务业务，如孵化众创空间、金属制品批发与设计服务，其余属于并购扩大在管规模。
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2022年物业服务企业收并购案例 |
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拓展企业 |
标的企业 |
权益比例 |
业务类型 |
能力业态 |
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天明物业 |
周口天明物业 |
100% |
基础物业 |
住宅物业 |
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山东高速物业 |
山东高速仁和物业 |
60% |
基础物业 |
公建物业、住宅物业 |
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华润万象生活 |
禹佳生活 |
100% |
基础物业 |
住宅物业、商业物业 |
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南都物业 |
中大物业 |
100% |
基础物业 |
住宅物业 |
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南都物业 |
普惠物业 |
80% |
基础物业 |
住宅物业 |
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亚新物业 |
双新创业孵化器 |
100% |
增值物业 |
孵化器、众创空间 |
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合景悠活 |
广东特丽洁环境 |
50% |
基础物业 |
环卫 |
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旭辉永生服务 |
郑州智萍企业管理 |
100% |
基础物业 |
管理咨询、会议会展 |
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宏德科技物业 |
宏德环保 |
100% |
增值物业 |
金属制品批发、设计服务 |
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世贸服务 |
泉州友达置业管理 |
51% |
基础物业 |
住宅物业 |
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华润万象生活 |
中南服务 |
100% |
基础物业 |
住宅物业 |
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亚新物业 |
河南百舸装饰工程 |
100% |
基础物业 |
装饰装修 |
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之平管理 |
桂林万众之平物业 |
51% |
基础物业 |
住宅物业、酒店物业 |
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奥联物业 |
金睿达物业 |
92% |
基础物业 |
住宅物业 |
数据来源：公开资料整理
2021年国家提出“社区+物业+养老服务”模式，实现幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等目标，物业服务企业可进一步完善市场所衍生的幼儿托管、老人养老等增值服务，逐步形成具有竞争力的服务品牌。
三、总结
物业服务行业发展迅速，可依旧存在从业人员业务知识缺乏，效劳观念不到位；物业费用虚假或不透明；公共基础设备维护不到位；管理不标准等不完善的地方，从而降低了服务质量。随着业主对物业服务的重视加深，针对物业管理存在的公共责任、社会责任等一系列问题，国家和地方政府出台了诸多与物管行业有关的政策法规。比如建立物业服务平台，制定合理的物业收费并定期公布；落实便民服务制度等，推动实现物业管理全覆盖，物业服务专业化、精准化，完善社区服务体系建设，构建智能建造强国。
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行业最新政策 |
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时间 |
主要政策内容 |
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1月7日 |
江苏省计划改造消防安全隐患突出的老旧住宅小区，保障住宅小区消防车通道不被占用，走道、电梯等公共空间禁止停放电动自行车 |
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1月20日 |
佛山市将考量住宅区物业服务保安、保洁、保绿、保设施等四大方面，准确分级、综合评价、同时结合佛山市智慧物业平台收集各项目的收费情况，定期向全社会公布 |
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1月10日 |
上海市自2022年2月1日起施行酬金制物业服务计费方式，物业服务合同的相关约定，物业服务资金的构成，账目公布、资金审计等事项 |
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1月17日 |
芜湖市力争用三年左右时间，确保住宅物业服务水平达到长三角先进城市标准，实现物业管理全覆盖，专业化物业管理覆盖率90%以上 |
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1月21日 |
沈阳市增设环境和物业管理委员会，年底前实现全市社区100%全面覆盖 |
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1月12日 |
推动实现物业管理全覆盖，包括物业服务和物业管理服务平台 |
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1月21日 |
鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。完善城市居民委员会组织体系，指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责 |
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1月25日 |
以建设世界建造强国为目标，到2035年迈入智能建造强国行列，“十四五”时期，装配式建筑占新建建筑的比例达30%以上 |
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1月25日 |
明确“十四五”时期推进城乡社区服务体系建设的指导思想等，到2025年末，党建引领社区服务体系建设更加完善，精准化、精细化、智能化水平持续提升，基本公共服务均等化水平明显提升 |
数据来源：公开资料整理
打铁还需自身硬，物业管理企业要自我完善，健全数字化、精细化、专业化的运行体系，以提高市场竞争力。物业管理企业是依托服务而生，为在市场中求得生存,物企要坚持以业主为中心，凭借高质量的客户服务形成客户黏性，及时接受并解决业主物业管理服务要求，培养高素质行业人才以增强专业服务能力，全面提升品牌价值，用自身口碑信誉赢得业主满意。（PY）
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