为认真贯彻落实《住房和城乡建设部等8部门〈关于持续整治规范房地产市场秩序〉的通知》(建房〔2021〕55号)文件精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，推进房地产市场常态化整治规范市场秩序工作，充分运用法治思维和法治方式，科学谋划、精心组织，加强市场监管、净化市场环境，切实维护人民群众合法权益，防范化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展，制定本方案。
一、工作目标
坚持“聚焦问题、重点整治，群众参与、开门整治，齐抓共管、综合整治，标本兼治、长效整治”的基本原则，针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的违法违规行为及人民群众反映的突出问题，持续开展常态化整治规范房地产市场秩序工作，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，“问题楼盘”发生率显著降低，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，市场环境得到有效改善。
二、整治重点
(一)房地产开发违法违规行为
1.房地产开发企业(以下简称“开发企业”)违法违规开工建设。擅自变更规划、设计，未按批准的规划方案和施工图设计文件开发建设;未取得建设工程施工许可证擅自开工等。
2.在施工建设阶段，对建筑材料、建筑施工的质量标准把关不严，房屋渗漏、开裂、空鼓、外墙脱落等质量问题突出。
3.在取得预售许可证10日内未一次性公开全部房源。
4.未按商品房买卖合同约定如期交付;未按完整居住社区建设标准建设配套设施。
5.不严格遵守商品房预售资金监管相关规定。
6.未按规定缴存首期住宅专项维修资金。
7.在商品住房销售中以“养老”名义进行虚假宣传等涉诈问题。
(二)房屋买卖违法违规行为
1.高于企业报备的挂牌价格销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑销售车位、装修)等方式，变相实行价外加价。
2.利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。
3.发布虚假的销售广告和宣传资料，宣传图纸、沙盘模型与规划方案不一致,以项目周边尚在规划的交通、商业、医疗、教育设施以及其他市政配套设施作诱导宣传。
4.未取得商品房预售许可证前,擅自预售商品房或以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用。
5.商业地产项目销售广告中包含升值预期、回报承诺、融资或者变相融资等内容;采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房，违规将售后租金直接抵扣商品房总价款。
6.未在商品房销售现场公示成品住宅相应装修部位、主要装修材料和部品设备的品牌规格等。
7.串通捏造、散布不实信息，违规操纵房屋销售价格，谋取不正当利益，扰乱市场秩序。
8.套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房。
9.为客户就同一房屋签订不同交易价款“阴阳合同”提供便利，协助购房人非法规避房屋交易税费。
10.在商品住房销售中以“养老”名义进行虚假宣传等涉诈问题。
(三)住房租赁违法违规行为
1.未按规定如实完整报备相关租赁信息。
2.网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任;克扣租金押金;采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户。
3.违规开展住房租赁消费贷款业务;存在“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为。
(四)物业服务违法违规行为
1.对违章搭建、侵占绿地、影响承重结构等违法违规装修行为未及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
2.未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况等相关信息。
3.超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;擅自利用业主共有部分、共用设施设备开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益。
4.未履行告知和交接义务，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
5.物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目。
三、工作措施
(一)强化房地产开发“全周期”管理，做到科学精准有效
1.用地出让。严格落实商业地产自持比例，市自然资源和规划局在新出让商服用地中明确企业自持比例，对商业项目和大型商业综合体约定提高企业自持比例。(牵头单位：市自然资源和规划局;责任单位：中国人民银行五指山市支行、海南省银保监局五指山监管组)
2.设计审查。督促开发企业严格按照经批准的规划方案进行施工图设计，经批准后再实施建设，并按照“先地下、后地上，先配套、后开发”的原则，合理安排地下管线、配套设施和园林景观等配套基础设施的建设时序。(牵头单位:市住房城乡建设局;责任单位:市自然资源和规划局)
3.预售许可。对符合商品房预售条件的开发项目，依法按程序核发《商品房预售许可证》，在许可证中注明商品房预售资金监管账号，将审批信息及时推送行业监管部门介入监管。(牵头单位:市行政审批服务局;责任单位:市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市市场监督管理局、市综合行政执法局)
4.资金监管。市住房城乡建设局严格执行商品房预售资金监管制度，通过资金监管平台对资金的存入和使用进行线上监管。在开发企业取得《商品房预售许可证》后，将所有预售资金及在建工程抵押贷款等全部纳入监管。强化新建商品房办证资金及存量房交易资金监管,确保专款专用。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市税务局、中国人民银行五指山市支行、海南省银保监局五指山监管组)
5.质量管理。市住房城乡建设局督促各方责任主体切实履行工程建设主体责任，严格依照经批准的施工图进行建设，严把建筑材料、建筑施工的质量标准。对不按设计文件施工及降低工程质量标准的，依法依规对相关责任主体实施处罚。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位:市综合行政执法局)
6.竣工验收。加强对建筑面积、建筑高度、平面位置、车位配置以及公共配套设施等工程规划内容和要求的核实。督促各方责任主体按批准的设计文件逐项对照检查，做好工程建设过程质量管理和分户验收，严格按照程序组织工程竣工验收，对达不到设计文件要求的督促整改到位。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位:市自然资源和规划局)
7.交付使用。督促开发企业在房屋交付前进行承接查验、交房验收，确保质量安全，及时进行交房报备，维护购房业主的合法权益。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位:市自然资源和规划局)
(二)强化房屋买卖过程监管，实现公开透明公正
1.信息公示。完善新建商品房销售信息公示制度，明确用地许可、规划许可、施工许可、预售许可、监管账号等证照以及相关法律法规、房屋销售、不利因素等公示的相关信息内容。销售成品住宅的，应当公示装修内容、装修标准和交付要求，并设立专区展示主要建筑材料和设施设备。信息公示经现场核实符合要求后，方可开盘销售。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市市场监督管理局)
2.中介管理。进一步规范中介机构的经营行为，严格审核中介机构、从业人员登记备案材料，建立商品房销售人员和房地产经纪机构从业人员实名登记制度，逐步推行“一人一卡一号”管理，实现销售行为可追溯。科学运用税控系统堵塞“阴阳合同”导致税收流失的漏洞。充分发挥房地产行业协会的自律作用，倡导开发企业合理确定房地产中介机构佣金标准。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市行政审批服务局、市市场监督管理局、市税务局)
3.销售管理。加强商品房销售宣传广告管理，督促企业开盘报备，在提交预售资料的同时，须提供销售方案、宣传户型图等相关宣传资料。督促开发企业在销售现场设置商品房房源公示系统，实时展示可售、已售、认购等房源状态，确保一房一价、明码标价。对虚假违法广告等行为进行重点查处。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市发展改革委、市市场监督管理局、市综合行政执法局、市委网信办)
(三)强化租赁住房监管，严格规范租赁市场
督促住房租赁企业在市市场监督管理局办理企业登记，在经营场所醒目位置及企业网络平台公示企业的重要信息，包括租赁资金监管账户信息、住房租赁合同示范文本、收费项目和计费标准等内部管理制度建立情况、投诉方式和途径等。坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为，对以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款或以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款依法查处。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市公安局、市场监督管理局、市综合行政执法局、海南省银保监局五指山监管组)
(四)强化物业行业治理，提升物业服务水平
指导符合条件的物业服务企业建立党组织，构建党建引领物业服务行业治理新机制。指导业主、业委会采用公开招投标方式选聘物业服务企业。加大对群众反映强烈、“质价不符”的物业项目监管力度，依法查处价格违法行为。强化物业管理区域内的治安管理，依法查处阻碍业主自治、侵害业主合法权益的行为。推动物业服务企业信用评价，加强日常管理，依法形成守信激励和失信联合惩戒制度，促进优胜劣汰。充分发挥物业行业协会自律管理作用，探索建立物业信用管理机制。(牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市发展改革委、市公安局、市市场监督管理局、各乡镇政府，市畅好居)
四、实施步骤
(一)排查整治阶段(2022年10月—2023年12月)。坚持边排查边整治边建立长效监管机制。一是全面排查梳理问题。对房地产开发、房屋买卖、租赁、物业服务等领域进行全面排查，充分利用媒体、12345热线、电子信箱、门户网站，全面梳理信访积案，结合“双随机、一公开”抽查与专项检查，多渠道收集问题线索。二是建立整治工作台账。将整治问题清单分类建档，明确责任单位，制定整治措施，确定整改时限。建立转办和督办机制，实施销号管理。对实名举报的案件，要认真核实，逐件处理、及时反馈。三是依法依规开展整治。加强部门协同，对本行政区域内违法违规的开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光;涉嫌犯罪的，移交公安部门依法查处。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。
(二)巩固深化阶段(2024年1月—2024年8月)。根据摸排的问题线索，边整治、边遏制，梳理行业热点问题，全面分析产生原因，找出监管盲区漏洞，综合运用行政、司法、行业自律等手段，及时调整有关政策，完善监管措施。加强房地产领域日常监管，从源头上遏制行业违法违规行为。
五、工作保障
(一)加强组织领导。成立市常态化整治规范房地产市场秩序工作领导小组，由分管副市长任组长，参与房地产市场专项整治工作各单位为成员，办公室设在市住房城乡建设局，负责统筹推进常态化整治规范房地产市场秩序工作。充分发挥市镇(乡)纵向联动和市级部门横向协同作用，市住房城乡建设局会同各有关单位，通过加强信息共享、联动查处、齐抓共管等方式，共同推动常态化整治规范工作，依法依规查处违法违规行为，督促整改落实，完善相关制度，建立长效管理机制。
(二)细化责任分工。市住房城乡建设局负责牵头组织实施整治工作，移交问题线索，汇总处理结果，总结通报情况，会同有关单位依职责对房地产领域违法违规行为进行查处。市发展改革委负责协调汇总房地产领域违法违规信息，并纳入社会信用信息共享平台，推动各单位依法依规对相关企业及从业人员实施失信联合惩戒。市公安局负责查处房地产领域合同诈骗、非法集资等涉嫌犯罪行为。市自然资源和规划局负责查处未依法依规取得规划许可即开工等问题。市税务局负责查处非法规避房屋交易税费等行为。市市场监督管理局负责查处虚假违法房地产广告、价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益等问题。市综合行政执法局负责依法查处各单位移交的违法违规行为案件。中国人民银行五指山市支行、海南省银保监局五指山监管组负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题。市委网信办负责配合相关单位查处通过网络发布虚假房地产信息等问题。
(三)强化监督检查。各单位每季度末月20日前通过OA向市住房城乡建设局报送工作进展情况、典型案例和经验做法，市住房城乡建设局每半年对整治工作进展情况进行汇总，同时报告市政府及省市住房城乡建设厅。
(四)正确引导社会舆情。市委网信办要综合运用报纸、电视、广播、网络等新闻媒体，加强正面宣传，正确引导舆论，及时总结推广整治工作做法、经验和成效，公开曝光典型违法违规违纪案例，发挥警示震慑作用，形成浓厚整治氛围，为整治工作创造良好舆论环境。
相关行业分析报告参考《中国房地产行业发展现状分析与投资前景研究报告（2022-2029年）》
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