根据观研报告网发布的《2022年中国城市更新行业分析报告-产业竞争格局与发展趋势分析》显示，城市更新主要是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的活动。城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。
城市更新的方式
资料来源：观研天下整理
“城市更新”概念是在2021年全国两会首次被写入政府工作报告。在这之前国家推行的是“棚户改造”行动、“旧改”工程等，这些也均属于城市更新的范畴。但与之相比，城市更新涉及的范围更广、市场化程度更高，除了居民住宅，城市更新的对象还包括旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等。
城市更新、棚改、旧改三者间的关系
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从2013年7月国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》以来，到2021年《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。
中国城市更新发展历程(按政策)
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近年来随着政策推动，我国城市更新进程不断推进。以老旧小区改造与棚改为例。
老旧小区改造方面，老旧小区改造是城市更新的重要内容之一。据了解，我国的很多城镇老旧小区建于2000年前，以政府建房及集体建房为主。在老旧小区中生活，面对最多的状况就是楼栋低矮密集，治安不够有序，安全感缺失。因此国家对老旧小区改造的重视程度不断提升。
2020年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，《意见》明确了全国城镇老旧小区改造工作的对象和范围。同时也针对2020年、2022年和“十四五”期末确定了发展目标，到“十四五”末结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2021年政府工作报告提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》发展目标
资料来源：《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，观研天下整理
在国家及各地的重视下，我国有序实施城镇老旧小区改造。截止到2021年11月，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.2万个，惠及居民2000多万户。
2020-2021年11月全国累计新开工改造城镇老旧小区数量
数据来源：住建部，观研天下整理
2020-2021年11月全国老旧小区改造惠及居民数量
数据来源：住建部，观研天下整理
除了国家层面外，各地也在不断加大对老旧小区改造的进程。截止到2021年11月，全国各地结合城镇老旧小区改造加装电梯近2万部，增设或改造提升养老、助餐等各类社区服务设施近3万个。
2021年部分地区关于老旧小区改造的目标及进程
| 地区 | 2021年目标 | 进程情况 | 2022年目标 |
| 湖北省 | 计划目标完成3000个，惠及45万户 | 截至目前，已完成3219个小区、47.48万户，目标完成率达107.3%。 | - |
| 安徽省 | - | - | 计划改造1431个老旧小区，涉及户数267423户。 |
| 马鞍山市 | - | - | 计划改造小区106个，涉及户数43890户，小区内楼栋数3207栋，建筑面积394.13万平方米。 |
| 合肥市 | - | - | 计划改造1431个老旧小区，任务户数267423户，楼栋数14743栋，改造建筑面积为2521.37万平方米。 |
| 河北省 | - | 2018年以来，全省共改造完成老旧小区9368个，涉及面积1.5亿余平方米，帮助193万户居民改善了居住条件 | 计划改造老旧小区3698个，将惠及近53万户居民。 |
| 济宁 | 计划改造老旧小区改造项目102个，共涉及155个小区，居民35091户，改造面积338.8万平方米 | 截至目前，列入今年改造计划的155个老旧小区全面落地，近4万户“老小区”居民迎来新生活。 | - |
| 无为市 | 计划改造西北、城东片棚户区580套，征收房屋建筑面积10.9万平方米，投资概算8.28亿元 | 目前已完成1148户住房保障工作，提前超额完成1006户的年度目标任务,完成率达114.12%，居芜湖市各区县前列。 | 计划完成60个老旧小区改造，改造棚户区578户。 |
| 邯郸市 | 计划改造老旧小区465个 | - | - |
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棚改方面，棚改一般指棚户区改造，也是城市更新的一部分。棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
虽然自2019年以来，我国棚改市场已进入相对静默期，棚改市场规模呈现趋势性下滑，12省计划开工量锐减53%。但整体来看，全国棚改仍在继续。有数据显示，“十三五”期间我国棚改累计开工2300多万套，帮助5000多万居民实现安居梦；截止到2020年，共有3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取了租赁补贴。
除了国家层面外，各地区也在不断推进棚改进程。例如河北在2021年积极推动完善住房保障体系，目前全省累计建设各类保障性住房和棚改安置住房320.5万套，城镇低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保，圆了900多万住房困难群众的安居梦。
未来我国城市更新市场有着广阔的蓝海。这是因为城市更新是重大的民生工程和发展工程，国家层面对此高度重视，近年来发布了一系列相关政策，且目前还在发布一系列支持政策。例如2021年9月，发改委、住建部联合发布了《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，提出加强项目储备:进一-步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患;强化资金保障:中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目，推动多渠道筹措资金;加强事中事后监管:完善长效管理机制。在此背景下，城市更新市场的发展也将继续带动相关产业的发展。
近年以来关于城市更新相关政策
| 时间 | 相关部门 | 政策文件 | 主要内容 |
| 2021年9月 | 发改委、住建部 | 《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》 | 提出加强项目储备:进一-步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患;强化资金保障:中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目，推动多渠道筹措资金;加强事中事后监管:完善长效管理机制。在此背景下，城市更新市场的发展也将带动相关产业的发展。 |
| 2021年8月 | 住建部 | 《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》 | 指导各地积极稳安实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题。 |
| 2021年4月 | 发改委 | 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 | 实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧衡区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展虛筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将-批城中村改造为城市社区或其他空间。 |
| 2021年3月 | 住建部 | 《关于加强县城绿色低碳建设的意见(征求意见稿)》 | 大力发展绿色建筑和建筑节能:推进老旧小区节能改造和功能提升 |
| 2021年3月 | 中共中央、国务院 | 《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》 | 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宁改造，积极扩建新建停车场、充电柱。 |
| 国务院 | 《2021年国务院政府工作报告》 | 需要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁生房和共有产权住房供给。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。 | |
| 2020年8月 | 住建部 | 《关于开展城市居住杜区建设补短板行动的意见》 | 结合城镇老旧小区改造等城市更新改造工作，通过补建、购置、置换。租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板。 |
| 住建部 | 《关于在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知》 | 推进历史文化街区划定和历史建筑确定工作，加强对城市更新改造项目的评估论证，加强对已经开工的城市更新改造项目开展自查，确保具有保护价值的城市片区和建筑得到有效保护,对发现的问题及时整改。 | |
| 住建部 | 《关于印发绿色社区创建行动方案的通知》 | 结合城市更新和存量住房改造提升，以城镇老旧小区改造、市政基础设施和公共服务设施维护等工作为抓手，积极改造提升社区供水、排水、供电、弱电.道路、供气.消防、生活垃圾分类等基础设施，在改造中采用节能照明、节水器具等绿色产品、材料。 | |
| 2020年7月 | 住建部、发改委、教育部、工信部等 | 《绿色建筑创建行动方案》 | 提升建筑能效水效水平:结合北方地区清洁取暖、城镇老旧小区改造、海绵城市建设等工作，推动既有居住建筑节能节水改造。 |
| 国务院 | 《关于全国推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 | 到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制:到“十四五"期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。 | |
| 2019年12月 | - | 中央经济工作会议 | 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发晨租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 |
| 2019年9月 | 财政部 | 《关于提前下达关于2021年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》 | 中央财政城镇保障性安居工程专项资金首次将老旧小区改造纳人支持范围 |
| 2019年7月 | 住建部 | 《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》 | 全面推进城镇老归小区改造 |
| 2019年3月 | 国务院 | 《2019年国务院政府工作报告》 | 需要大力提升老旧小区改造、支持加装电梯等生活设施、继续推进棚户区改造、大力发展社区养老服务等。 |
| 2019年2月 | 住建部 | 《在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的指导意见》 | 明确因地制宜确定实施载体，根据不同类型社区人居环境中存在的突出问题，因地制宜确定人居环境建设和整治的重点。 |
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除了国家层面外，全国多地城市更新工作也进入精耕细作阶段，相继通过立法保障、出台政策、拓宽资金来源等方式，进一步推进城市更新行动有序有力发展。
部分地区关于城市更新政策
| 地区 | 政策文件 | 主要内容 |
| 北京市 | 《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》 | 提出首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。 |
| 珠海市 | 《珠海经济特区城市更新管理办法》 | 降低拆建项目启动“门槛”，同意拆建的业主或股东比例从原90%降低到2/3以上；有条件地放开了小地块拆建项目，突破拆建用地不得小于1万平方米限制；首创信用管理和改造项目退出机制，要求城市更新主管部门建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理并依法公布。 |
| 深圳市 | 《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定(征求意见稿)》 | 提出要建立城市更新项目基本情况双向沟通机制，规范房屋征收程序，落实《深圳经济特区城市更新条例》的相关内容，着力攻破搬迁难这一更新难点。 |
| 唐山市 | 《唐山市城市更新实施办法（暂行）》 | 为精准有序推进城市更新工作提供了重要指引。 |
| 成都市 | 《成都市中心城区城市有机更新保留建筑不动产登记实施意见》、《成都市城市有机更新资金管理办法》、《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》 | 从规划、土地、建设、不动产登记、财政税务等方面形成了城市更新的政策支撑体系 |
| 岳阳市 | 《岳阳市人民政府关于加快推进市中心城区城市更新工作的意见（岳政发〔2021〕12号）》 | 二是开展生态修复和城市修补，打造海绵城市示范区，城市功能和景观风貌明显改善，确保环境更优；三是推进城市疏解理念，降低城市密度，补齐垃圾站、公厕、消防站和农贸市场等公共设施短板，着力解决城市堵点、痛点和难点问题，确保设施更全。 |
| 西安市 | 《西安市城市更新办法》 | 保留利用提升为主”不仅优化城市功能，提升城市居民的生活环境，同时提高拆除重建类区域门槛，让城市更新项目的盈利性受限，防止城市更新过度沿用地产化的开发模式。 |
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